13 lis TREPKA: Jeszcze więcej dostępnych mieszkań – Wiedeń zaostrza regulacje planistyczne
Już od ponad stu lat Wiedeń realizuje jedną z najbardziej ambitnych polityk mieszkaniowych w Europie. Od 1919 roku, kiedy w pierwszych demokratycznych wyborów do rady miasta zwyciężyła socjaldemokracja, do dziś zbudowano w stolicy Austrii 220.000 mieszkań komunalnych i dodatkowo 200.000 mieszkań w systemie mieszkalnictwa dotowanego. Sześciu na dziesięciu wiedeńczyków mieszka obecnie w mieszkaniach, które zrealizowano w ramach miejskich programów mieszkaniowych.
Wiedeń nie ustaje jednak w wysiłkach, aby zwiększyć zasób dostępnych mieszkań na wynajem. Do końca 2020 roku w metropolii nad Dunajem ma powstać ok. 19.400 nowych mieszkań, z tego aż 6.500 – jedna trzecia wszystkich lokali, które w tym roku mają zostać oddane do użytku w Wiedniu – to dotowane przez miasto mieszkania czynszowe.
Zgodnie z nowymi regulacjami, 2/3 powierzchni nowych inwestycji, które powstają na działkach zarezerwowanych pod budynki mieszkalne, musi być przeznaczona na dostępne mieszkania na wynajem.
Własność gruntu to podstawa
Program budowy dostępnych mieszkań na wynajem nie byłby jednak możliwy bez odważnej polityki wykupu gruntów i innowacyjnych narzędzi planistycznych. Za pomocą Wiedeńskiego Funduszu Mieszkaniowego miasto wykupuje grunty pod nowe osiedla mieszkaniowe i tereny inwestycyjne. Ponieważ magistrat decyduje również o przeznaczeniu terenu, jest w stanie narzucić cenę za metr kwadratowy potencjalnej działki budowlanej: jeśli właściciel czy właścicielka działki, np. o przeznaczeniu przemysłowym czy rolniczym, nie chce jej sprzedać miastu za odpowiednią kwotę, magistrat może zablokować jej przekształcenie w działkę mieszkaniową czy też usługowo-biurową, po prostu nie zmieniając w dokumentach planistycznych jej dotychczasowego przeznaczenia.
Tanie działki budowlane, którymi nie można spekulować
W marcu 2019 roku Wiedeń wprowadził nową kategorię przeznaczenia gruntu o nazwie „dotowane budownictwo mieszkaniowe” (niem. geförderter Wohnungsbau). Jest to możliwe, ponieważ gmina Wiedeń jest równocześnie krajem związkowym Austrii, w związku z czym odpowiada również za ustawodawstwo dotyczące polityki przestrzennej. Na terenach objętych nową kategorią planistyczną aż dwie trzecie powierzchni użytkowej budynków musi być przeznaczona pod dotowane przez miasto budownictwo mieszkaniowe i mieszkania komunalne. Cena działki o takim przeznaczeniu, którą musi zapłacić inwestor, wynosi jedynie 188 euro (ok. 844 zł) za metr kwadratowy (nadziemnej) powierzchni użytkowej, co jest kwotą znacząco niższą od ceny rynkowej i ma służyć obniżeniu kosztów budowy. Przez 40 lat, a więc przez okres spłacania preferencyjnego kredytu budowlanego, cena gruntu jest zamrożona, nie ma zatem możliwości spekulacji gruntem o przeznaczeniu pod budownictwo dotowane. Nowe przepisy stanowią zaostrzenie dotychczasowych regulacji planistycznych, które były tak skonstruowane, że w praktyce zobowiązywały inwestorów jedynie do stosowania norm dotyczących efektywności energetycznej obowiązujących w budownictwie dotowanym.
Zakaz sprzedaży mieszkań dotowanych bez zgody miasta
Mieszkania dotowane, które powstały na działkach o tej kategorii przeznaczenia, nie mogą być sprzedawane bez zgody miasta Wiednia przez 40 lat od momentu oddania ich do użytku. Ograniczenia dotyczą także ponownego wynajmu mieszkań – przez 40 lat mieszkania będą mogły być wynajmowane jedynie na zasadach dla mieszkań dotowanych.
Konkursy deweloperskie – w poszukiwaniu najlepszego projektu
Projekt osiedla realizowanego na działce przeznaczonej pod budownictwo dotowane wybierany jest za pomocą konkursu deweloperskiego, którego organizatorem jest Wiedeński Fundusz Mieszkaniowy. Do konkursów deweloperskich przystępują inwestorzy wspólnie z pracowniami architektonicznymi i projektantkami krajobrazu. Projekty oceniane są pod kątem ich walorów architektonicznych, społecznych, ekologicznych i ekonomicznych. Zwycięskie koncepcje osiedli komunalnych, których inwestorem jest spółka należąca do miasta, wyłaniane są na podstawie tego samego katalogu kryteriów, jaki wykorzystany jest w przypadku konkursów deweloperskich.
Pierwsze działki już z zaostrzonymi wytycznymi
Zasadniczo nowa kategoria przeznaczenia terenu „dotowane mieszkalnictwo budowlane” będzie obowiązywała na wszystkich terenach, które mają zostać przekształcone na działki pod inwestycje mieszkaniowe. Z uwagi na wątpliwości konstytucyjne ten instrument planistyczny nie będzie stosowany na terenach, które były przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe przed wejściem w życie nowych regulacji – jeśli jednak nastąpi zmiana przeznaczenia terenu, np. z uwagi na dogęszczenie, co najmniej dwie trzecie powierzchni użytkowej musi być przeznaczona pod budownictwo dotowane. W szczególnych przypadkach miasto ma prawo odstąpić od zasad i zmniejszyć obowiązkowy udział budownictwa dotowanego.
Do końca października 2020 roku na podstawie nowych regulacji zmieniono przeznaczenie ośmiu terenów inwestycyjnych. Jednym z przykładów zastosowania zaostrzonych przepisów stanowi działka spółdzielni mieszkaniowej BWSG przy ulicy Kundratstrasse – w ramach dogęszczania miasta dotychczasowy parking osiedla będzie zastąpiony budynkiem z 100 nowymi mieszkaniami (co najmniej 66 z nich będą musiały stanowić mieszkania dotowane). W przypadku trzech działek magistrat skorzystał z prawa do zmniejszenia udziału budownictwa dotowanego do 50 procent powierzchni użytkowej; negocjacje miasta z właścicielami tych gruntów rozpoczęły się jeszcze przed wejściem w życie nowych regulacji.
Kamil Trepka – socjolog, w swojej pracy naukowej zajmuje się tematyką urbanizacji i własności mieszkaniowej.
Na zdjęciu fragment osiedla Aspern Seestadt, nowego zrównoważonego osiedlu we wschodniej części miasta. Większość mieszkań na tym osiedlu to również dotowane przez miasto mieszkania na wynajem. Warto jednak zaznaczyć, że teren inwestycji zaplanowany był jeszcze przed wejściem w życie zaostrzenia regulacji. (fot. Joanna Erbel)