20 Lip Uwagi Kongresu Ruchów Miejskich do projektu Narodowego Programu Mieszkaniowego

 

Do 19 lipca 2016 r. trwały konsultacje Narodowego Programu Mieszkaniowego prowadzone przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa.

Konsultowany dokument dotyczy takich kwestii jak:

  • wprowadzenie Programu Mieszkanie+,
  • rozwój mieszkalnictwa czynszowego,
  • rozwój mieszkalnictwa komunalnego (w tym czynszowego),
  • przeciwdziałanie bezdomności,
  • powiązanie polityki mieszkaniowej z planowaniem przestrzennym,
  • zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów, w tym wprowadzenie umów 5-letnich i stałej weryfikacji dochodów najemczyń i najemców oraz ograniczenie zakresu ochrony praw lokatorek i lokatorów,
  • poprawa jakości zasobu komunalnego,
  • wspieranie efektywności energetycznej,
  • polityka senioralna.

Projekt http://bit.ly/NPM_projekt

 

Fundacja Blisko składała uwagi wraz z Kongresem Ruchów Miejskich. Zachęcamy do zapoznania się z wysłanymi uwagami oraz z harmonogramem dalszych prac nad nowelizacjami ustaw przewidzianymi w NPM (na dole strony).

 

Zbyt słaba ochrona lokatorek i lokatorów

Proponowane zmiany w zbyt małym stopniu chronią prawa lokatorek i lokatorów oraz w niedostarczający sposób chronią osoby najuboższe. Doceniamy propozycję zapewnienia środków na tworzenie nowych pomieszczeń tymczasowych i działanie podejmowane w celu rewizji dochodów, jednak dążenie do stanu, w którym stawka czynszu w publicznym zasobie mieszkaniowym powinna pokrywać co najmniej koszty związane z utrzymaniem nieruchomości nie powinna usuwać z pola widzenia szeregu powodów, które w obecnej sytuacji prowadzą do zadłużania się lokatorek i lokatorów. Priorytetem powinno być skupienie się na ustaleniu takiego mechanizmu ustalania czynszów w lokalach socjalnych i komunalnych, który zapobiegałby wpadaniu lokatorek i lokatorek w spiralę zadłużenia oraz poprawa działania programów oddłużeniowych.

 

Kluczowa rola samorządnych miast

Optymalnymi realizatorami publicznej polityki mieszkaniowej są miasta, wynika to z katalogu zadań własnych gminy. Rolą państwa jest stworzenie wszechstronnych warunków dla realizacji przez miasta polityki mieszkaniowej – prawnych, instytucjonalnych, finansowych, rzeczowych i innych. Co najmniej z dwóch powodów: samorządne miasta są najlepiej zorientowane w potrzebach mieszkaniowych obywateli oraz są w stanie realizować mieszkaniowe zadania inwestycyjne znacznie efektywniej niż instytucje państwowe.

Istotną rolą państwa jest też kontrola rzetelności i trafności wykorzystywania przez gminy środków publicznych przeznaczonych na realizację polityki mieszkaniowej.

 

Polityka senioralna

NPM zakłada tworzenie mieszkań dedykowanym osobom starszym. Mowa jest jednak tylko o mieszkalnictwie senioralnym, a nie wielopokoleniowym. Poszerzenie perspektywy nakierowanej na mieszkalnictwo senioralne o mieszkalnictwo wielopokoleniowe poszerzy możliwość skutecznej pomocy osobom starszym, w tym w zakresie walki z samotnością.

Trzeba projektować środowisko zamieszkania przyjazne seniorom i seniorkom, które oprócz odpowiednich mieszkań, w tym wielopokoleniowych, uwzględnia aspekty ekologiczne, usługowe, komunikacyjne i inne.

 

Planowanie przestrzenne

NPM stawia sobie za cel przeciwdziałanie chaosowi przestrzennemu i połączenie polityki mieszkaniowej z planowaniem miast. Nie ma jednak informacji, o tym jak rozwiązywać potencjalne konflikty powstałe wokół budowania nowych osiedli w ramach Mieszkanie+ na gruntach Skarbu Państwa w sytuacji, kiedy nie będą one wyposażone w infrastrukturę społeczną i techniczną.

NPM jest dobrą okazją, żeby po latach zaniedbań  rozważyć zwiększenie znaczenia praw miejskich jako regulatora ograniczającego rozlewanie się typowej miejskiej wielorodzinnej zabudowy mieszkaniowej na tereny wiejskie. Osiedla deweloperskie stawiane w polu przypominają bloki PGRowskie. To jeden ze sposobów na zatrzymanie intensywnej suburbanizacji.

Strategie mieszkaniowe w samych miastach powinny mieć za założenie dążenie do kreowania miast urbanistycznie zwartych i miast “krótkich dróg” w zgodzie z Kartą Lipską UE. W praktyce oznacza to minimalizowanie zabudowy w dzielnicach peryferyjnych i racjonalne intensyfikowanie jej jak najbliżej śródmieścia. Warto rozważyć tworzenie wielofunkcyjnych subdzielnic i rozwoju lokalnych centrów.

Konieczne jest nałożenie w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp) obowiązku zgodności warunków zabudowy z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta oraz rewizji zapisów analizy urbanistycznej wymuszających dostosowanie zabudowy do charakteru okolicy. Podstawowe żywioły degradujące przestrzeń zostały uruchomione przez swobodę wydawania w trybie administracyjnym warunków zabudowy niezależnie, a często w sprzeczności z polityką przestrzenną miasta.

Oczywistym oczekiwaniem jest ustawowe zagwarantowanie w upzp konsultacji społecznych przed etapem przyjmowania wniosków do mpzp oraz na etapie projektu mpzp przed uzgodnieniami i opiniowaniem. Zmniejszy to zdecydowanie liczbę konfliktów o przestrzeń w miastach.

Konieczne jest prawno-formalne wzmocnienie działań miast przeciw gentryfikacji ich centrów: centra miast pozbawione mieszkanek i mieszkańców stają się martwe. W wielu miastach nie nastąpiły jeszcze przekształcenia gentryfikacyjne ich obszarów centralnych i wciąż jest możliwość ich zatrzymania. Niezbędne procesy rewitalizacyjne powinny zostać wsparte zamrożeniem stawek czynszów także w prywatnych nieruchomościach, gdyż ich właściciele skorzystają ze zwiększenia wartości i atrakcyjności przez inwestycje publiczne w obszarze rewitalizowanym.

 

Rewizja sposobu naliczania wysokości stawki odtworzeniowej

Kompleksowe podejście do polityki mieszkaniowej proponowane przez NPM jest dobrą okazją do tego, żeby zrewidować sposób naliczania wysokości stawki odtworzeniowej. Ma ona znaczenie m.in. dla ustalania stawek czynszu lokali mieszkalnych, kaucji mieszkaniowych i dodatków mieszkaniowych, czy do ubiegania się o kredyt w ramach rządowego programu „Mieszkanie dla młodych”.

Od 1 kwietnia do 30 września 2016 r. będzie on wynosić 3363,50 zł dla województwa mazowieckiego i 5774,51 zł dla Warszawy.

Jednocześnie NPM zakłada, że:

W ramach Instrumentu 2 (Budownictwo komunalne) maksymalny koszt budowy 1 m2 lokalu mieszkalnego, zakładający w perspektywie najbliższych dwóch lat wypracowanie standardów realizacji społecznego budownictwa czynszowego umożliwiających maksymalizację efektów zainwestowanych środków budżetowych przy zachowaniu odpowiednich norm bytowo-technicznych powinien wynosić 3 tys. zł; zaś w ramach Instrumentu 3 (Mieszkania czynszowe i sp. lokatorskie o niskim czynszu) – 3,5 tys. zł.

NPM, która zakłada nowelizację wszystkich ustaw dotyczących mieszkalnictwa daje okazję do tego, żeby urealnić sposób naliczania stawki odtworzeniowej do realnej wysokości kosztów budowy mieszkań czynszowych i mieszkań komunalnych. W tym momencie wysokość czynszów mieszkań czynszowych i komunalnych jest uzależniona od inwestycji na komercyjnym rynku. Dobrze pokazuje to przykład Warszawy, w której wysokość wartości stawki odtworzeniowej dochodziła do 7 tys. złotych w 2010 roku.

 

Dochodzenie do własności i prywatne zasoby mieszkaniowe

Nie wykluczamy rozwiązań opartych na koncepcjach dochodzenia do własności, ale uważamy, że najbardziej i najpilniej potrzebne jest rozwinięcie budownictwa komunalnego na wynajem, zwiększającego zasoby własne mieszkań w dyspozycji miast i umożliwiającego im prowadzenia optymalnej polityki mieszkaniowej.

W przypadku rządowych programów koncepcja dochodzenia do własnośći wydaje się również nietrafiona – zmniejsza efektywność wykorzystania zasobu mieszkaniowego oraz stwarza istotne problemy na przyszłość w zarządzaniu częściowo prywatnym, częściowo publicznym poszatkowanym zasobem (tzw. szwajcarski ser).  

Jedną z opcji, dla której należy stworzyć warunki prawne powinien być najem przez gminę mieszkań i kamienic od prywatnych właścicieli i udostępnianie ich mieszkankom i mieszańcom miasta na warunkach regulowanych.

Takie rozwiązanie:

  • jest tańsze niż inwestycje publiczne, bowiem wymagałoby jedynie dopłacenia różnicy między stawką czynszu regulowanego a stawką czynszu “rynkowego”, której wysokość mógłaby być negocjowana z właścicielami kamienic;
  • zmniejszy liczbę pustostanów w zasobach prywatnych, które zostałyby w ten sposób włączone w zaspokojanie potrzeb mieszkaniowych mieszkanek i mieszkańców miast obecnie wykluczonych z rynku mieszkaniowego;
  • sprzyja społecznej różnorodności, zwłaszcza centrów miast.
  • poszerza ofertę mieszkaniową miast;
  • służy intensyfikacji przedsięwzięć rewitalizacyjnych w dzielnicach śródmiejskich miast.

 

UWAGA: Koncepcja wynajmowania przez miasta mieszkań z zasobu prywatnego dla poszerzenia oferty komunalnej ma dotyczyć istniejących mieszkań, często pustostanów, nie zaś – nowych budowanych przez deweloperów!

 

Zwolnienia podatkowe

Zwolnienia podatkowe dla funduszy typu REIT powinny obejmować tylko te inicjatywy, które są inwestycjami w budownictwo mieszkaniowe, a nie takie jak budowanie obiektów handlowych, hotelowych, biurowych itd. Warto rozważyć wyznaczenie dla tego typu funduszu minimalnych standardów, m.in. urbanistycznych, ekologicznych czy czynszowych.

 

Kooperatywy i mikrospółdzielnie mieszkaniowe

Należy stworzyć sprzyjające warunki prawno-instytucjonalne dla takiej formy inwestycji mieszkaniowych, w których mieszkańcy i mieszkanki angażują się bezpośrednio najbardziej w ich realizację. W zdecydowanie mniejszym stopniu finansowo, za to w większym – organizacyjnie, koncepcyjnie i wykonawczo. Takie regulacje powinny uwzględniać dopuszczalny poziom i warunki wsparcia publicznego dla takich form budownictwa przede wszystkim w obszarze ułatwień w pozyskiwaniu terenów oraz w finansowaniu. Obecnie kooperatywy mieszkaniowe działają na podstawie innych regulacji niż spółdzielnie mieszkaniowe, więc należy poświęcić im oddzielne miejsce w dokumencie.

 

Określanie maksymalnych kosztów budowy mieszkań

NPM zakłada okreslenie maksymalnych kosztów budowy mieszkań komunalnych (3 tys. zł) i czynszowych (3,5 tys. zł) zasadne wydaje się niewpisywanie konkretnych sum do NPM w sytuacji, kiedy dopiero planuje się określenie wraz z gronem eksperckim kształu “Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa określające standardy, jakie powinny spełniać inwestycje realizowane w ramach programów społecznego budownictwa czynszowego, objęte bezzwrotnym dofinansowaniem pokrywającym część kosztów.”

 

Fundusz Mieszkań na Wynajem

Brak w NPM uwzględnienia programu BGK Fundusz Mieszkań na Wynajem.  W ramach FMW na chwilę obecną zakontraktowanych zostało 2000 mieszkań z terminami oddania do 2018 roku. Łącznie Fundusz planuje oddać 5,5 tys. mieszkań do 2018 roku. NPM nie określa jakie będą dalsze losy tego programu. Sugeruje wygaszenie tego programu i rozpoczęcie prac nad programem zachęcającym do budowania mieszkań na wynajem, a nie kupowania przez rząd mieszkań, które nie sprzedały się na wolnym rynku (np. ze względu na ich niekorzystną lokalizację na podmiejskich osiedlach pozbawionych usług społecznych).

 

Uzwględnienie środowisk naukowych i eksperckich we wszystkich dalszych pracach

NPM zakłada opracowanie przyszłych rozwiązań “w oparciu o rekomendacje środowisk naukowych i eksperckich” w tematach:

  • rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa określające standardy, jakie powinny spełniać inwestycje realizowane w ramach programów społecznego budownictwa czynszowego, objęte bezzwrotnym dofinansowaniem pokrywającym część kosztów;
  • zmiany prawne i nowe instrumenty finansowe w oparciu o zaktualizowany dokument „Założenia Długofalowej Polityki Senioralnej w Polsce na lata 2014–2020”;
  • nowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Sugerujemy włączenie środowisk naukowych i eksperckich do prac przy nowelizacji wszystkich dokumentów, o których wspomina NPM, a nie jedynie wybranych.

 

HARMONOGRAM DALSZYCH PRAC

  • Nowa ustawa regulująca proces inwestycyjno-budowlany w postaci Kodeksu urbanistyczno-budowlanego – projekt Kodeksu urbanistyczno-budowlanego przekazany zostanie do konsultacji i uzgodnień w IV kw. 2016 r., natomiast prace legislacyjne w Sejmie rozpoczną się w 2017 r.
  • Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – przyjęcie projektu ustawy przez Radę Ministrów w IV kwartale 2016 r.
  • Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – przyjęcie projektu ustawy przez Radę Ministrów w IV kwartale 2016 r.
  • Nowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych – przy założeniu rekomendacji wprowadzenia zmian systemowych skierowanie projektu założeń ustawy do rozpatrzenia przez Radę Ministrów w II kwartale 2018 r.
  • Nowa ustawa o Narodowym Funduszu Mieszkaniowym i przekazywaniu nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa na cele budownictwa mieszkaniowego – Przyjęcie projektu ustawy przez Radę Ministrów w IV kw. 2016 r.
  • 1) nowa ustawa o Narodowym Funduszu Mieszkaniowym i przekazywaniu nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa na cele budownictwa mieszkaniowego;  2) do czasu wdrożenia przepisów ustawy realizacje pilotażowe przy wykorzystaniu istniejących w ramach Banku Gospodarstwa Krajowego struktur instytucjonalno-finansowych – rozpoczęcie naboru najemców w związku z rozpoczęciem realizacji pierwszych inwestycji w II połowie 2017 r.
  • Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa określające standardy, jakie powinny spełniać inwestycje realizowane w ramach programów społecznego budownictwa czynszowego, objęte bezzwrotnym dofinansowaniem pokrywającym część kosztów  – opracowanie i wdrożenie przepisów w terminie umożliwiającym ich zastosowanie w odniesieniu do wniosków o wsparcie składanych począwszy od 2018 r.
  • Nowelizacja ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych – przyjęcie projektu ustawy przez Radę Ministrów w IV kwartale 2016 r.
  • Nowelizacja ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych – przyjęcie projektu ustawy przez Radę Ministrów w IV kwartale 2016 r.
  • Nowelizacja ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (ustawa o TBSach) – przyjęcie projektu ustawy przez Radę Ministrów w IV kwartale 2016 r.
  • Nowa ustawa o wsparciu systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe – przyjęcie projektu ustawy przez Radę Ministrów w I półroczu 2017 r., rozpoczęcie funkcjonowania IKM od 2018 r., udział budżetu państwa od 2019 r. (po zakończeniu programu „Mieszkanie dla młodych”).
  • Nowelizacja ustawy o dodatkach mieszkaniowych – przyjęcie projektu nowelizacji ustawy przez Radę Ministrów w II połowie 2017 r.
  • Nowelizacja ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów – przy założeniu rekomendacji wprowadzenia zmian, przyjęcie projektu ustawy o zmianie ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów przez Radę Ministrów w II kwartale 2017 r.
  • Wykorzystanie źródeł finansowania w ramach: Programu Operacyjnego „Infrastruktura i Środowisko”, regionalnych programów operacyjnych oraz systemu instytucji funduszy ochrony środowiska i gospodarki wodnej – działania prowadzone w ramach perspektywy finansowanej na lata 2014-2020 oraz realizowane w ramach programów priorytetowych Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej.
  • Zmiany prawne i nowe instrumenty finansowe w oparciu o zaktualizowany dokument „Założenia Długofalowej Polityki Senioralnej w Polsce na lata 2014–2020” – Przygotowanie założeń propozycji działań i instrumentów wraz z aktualizacją dokumentu „Założenia Długofalowej Polityki Senioralnej w Polsce na lata 2014–2020” – przyjęcie przez Radę Ministrów w II kwartale 2018 r.

 

 

 

Brak komentarzy

Napisz komentarz