Odolczyk: Nowe wytyczne planistyczne – tak, ale tylko dla dostępnych cenowo mieszkań!

Miasto Cambridge - zdjęcie z lotu ptaka

02 Lis Odolczyk: Nowe wytyczne planistyczne – tak, ale tylko dla dostępnych cenowo mieszkań!

Brak przystępnych cenowo mieszkań odczuwalny jest na całym świecie. Budowa nowego zasobu robi się coraz trudniejsza, samorządy narażone na straty finansowe, przez walkę z pandemią utraciły możliwość tworzenia nowych mieszkań. Tym bardziej warto patrzeć na miasta, które mimo trudności znajdują nowe rozwiązania. Jednym z tych miast jest Cambridge w stanie Massachusetts. W Cambridge już przed pandemią to zadanie było niełatwe. Brakowało gruntów — nowe inwestycje hamował lokalny plan zagospodarowania przestrzennego, który swoimi obostrzeniami ograniczał zabudowę wielorodzinną.

W Cambridge, na wielu obszarach miasta prowadzona polityka przestrzenna ograniczała możliwość tworzenia zabudowy szeregowej lub wielorodzinnej. Przez wzrost cen gruntów i surowe przepisy budowlane przez lata powstawały obszary, w których na dom stać było tylko klasę średnią, a to zaczęło tworzyć elitarne i zamknięte dzielnice dla zamożnych biznesmenów, co nie sprzyjało integracji społecznej.

Do tej pory na działce o powierzchni około 2 tys. metrów kw. mógł stanąć jednorodzinny dom wolnostojący. To sprzyjało procesowi suburbanizacji, czyli rozlewaniu się miasta na obszary podmiejskie, a konsekwencją tego jest zwiększenie ruchu samochodowego i wzrost cen nieruchomości.

Historyczna zmiana w polityce mieszkaniowej

W poniedziałek 5 października Rada Miejska w Cambridge przyjęła historyczną uchwałę. Głosami 7 do 2 przeszły nowe założenia dla planów miejscowych w całym mieście, tworząc przyjazną ofertę dla deweloperów budujących tanie mieszkania na wynajem. W rezultacie na takiej samej działce o powierzchni 2 tys. metrów kw. stanąć mogą mieszkania dla ponad 50 rodzin.

Nowy plan zagospodarowania przestrzennego ma na celu wyeliminowanie ograniczeń projektowych i przeszkód dla deweloperów stawiających budynki w 100 proc. przystępnych cenowo — w częściach miasta zdominowanych przez zabudowę jednorodzinną, w których nie ma oferty dla osób o niższych dochodach.

Dostępne mieszkania na wynajem

Tworzenie dostępnego cenowo zasobu mieszkaniowego jest odpowiedzią na krytyczną sytuację na rynku najmu w największych miastach na świecie. W Cambridge miesięczny koszt wynajęcia mieszkania z dwoma pokojami to około 3 tys. dolarów. Rolą państwa i samorządu powinno być zapewnienie wystarczającej i dostępnej oferty mieszkaniowej. Będzie to możliwe przez dopuszczenie większej gęstości zabudowy, co jednocześnie spowoduje szybki zwrot finansowy. Nowy model polityki mieszkaniowej jest korzystny dla mniejszych deweloperów budujących tanie mieszkania na wynajem, którzy do tej pory przegrywali z deweloperami rynkowymi — nie stać ich było na kupno drogich działek. Dzięki radzie miasta oraz komitetowi do spraw mieszkalnictwa powstały przepisy wspierające budownictwo społeczne.

Zmiana nie nastąpiła od razu. Proces wypracowania nowych przepisów wspierających budowę w 100 proc. dostępnych mieszkań był trudny i długotrwały. Zaawansowane prace trwały przez ostatnie dwa lata. Przeprowadzono ponad 40 otwartych spotkań z mieszkankami i mieszkańcami oraz organizacjami pozarządowymi. Efektem tych prac jest plan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w całym mieście i rozwiązanie braku mieszkań o przystępnym czynszu.

„To ważny moment dla naszego miasta, dotyczący sprawiedliwości gospodarczej i społecznej. Myślę, że to zapewni ścieżkę do bardziej przystępnych cenowo mieszkań” – podkreślał burmistrz Sumbul Siddiqui

Więcej dostępnych mieszkań

Uchwała ma wspomóc rynek w tworzeniu mieszkań cenowo dostępnych w Cambridge, których obecnie brakuje. Dostępne mieszkania to jedynie 14,8 proc. istniejącego zasobu, czyli niecałe 8200 lokali. Cały proces planowania Envision Cambridge ma zrealizować obrany przez siebie cel stworzenia 12 500 nowych mieszkań do 2030 roku, z czego 25 proc. (3175 mieszkań) ma być o przystępnym czynszu. Jeśli cel ten zostanie osiągnięty, procent dostępnych mieszkań wzrośnie z 14 do 16 proc. Przy obecnej polityce przestrzennej oraz obostrzeniom federalnym, które ograniczyły fundusze na tworzenie zasobu mieszkaniowego przez miasto, rocznie tworzonych jest jedynie 50-60 mieszkań w 100 proc. przystępnych cenowo.

Czym jest dostępny najem?

Wśród osób, które potrzebują tanich mieszkań na wynajem, są wszystkie grupy społeczne i wiekowe, od studentów oraz osób, które rozpoczęły swoją pierwszą pracę i nie stać ich na zakup mieszkania lub najem na rynku komercyjnym, po osoby w wieku senioralnym, które albo nie potrzebują już tak dużego metrażu, jak wcześniej lub ich emerytura nie pozwala na dalsze funkcjonowanie na wolnym rynku, po osoby zagrożone wykluczeniem społecznym i bezdomnością.

Istotnym jest zdefiniowanie tanich mieszkań poprzez ich czynsz, który nie może wynosić więcej niż 30 proc. dochodów. Większość tanich mieszkań współfinansowanych przez miasto skierowana jest do osób o niskich dochodach, których przychód jest mniejszy niż 80 proc. mediany dochodów otoczenia. Według raportu tworzonego na potrzeby opracowania nowej polityki mieszkaniowej największa grupa osób, które potrzebują dostępnych mieszkań, są ci, których dochody nie przekraczają 80 proc. mediany.

Przy inwestycjach opartych na takim modelu najważniejsze jest postawienie na różnorodność, czyli zachowanie jak największego zróżnicowania społecznego wśród mieszkanek i mieszkańców. Dzięki temu będziemy mogli kształtować relacje sąsiedzkie i walczyć z wykluczeniem oraz wspierać integrację społeczną.

Limit dochodów

Jednym z podstawowych kryteriów umożliwiających otrzymanie takiego lokalu mieszkalnego jest dochód. Górny limit oznacza maksymalny, który może zarabiać osoba lub gospodarstwo domowe starające się o pomoc mieszkaniową. W zależności od typu dewelopera, który realizuje inwestycję, zmienia się podmiot, który dokonuje przydziału do takich lokali. Przy inwestycjach współfinansowanych przez miasto to najczęściej samorząd zajmuje się przydziałem. Taki model funkcjonuje przy mieszkaniach Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS), gdzie podmiotem partycypującym w kosztach jest Urząd Miasta Stołecznego Warszawy.

Towarzystwo Budownictwa Społecznego, czyli jak to robimy w Warszawie

W ciągu ostatnich lat w Polsce rozwijał się system tanich mieszkań na wynajem, gdzie część kosztów pokrywało miasto, czyli tak jak będzie miało miejsce w Cambridge. W Warszawie zasób miejskich mieszkań na wynajem w systemie TBS wzbogacił się o takie inwestycje jak przy Ulicy Skaryszewskiej 3 czy Korzona xx w tych lokalizacjach miasto przekazało działki pod zabudowę, zachowując pierwszeństwo do wyznaczenia nowych mieszkańców. Z kolei inwestycje przy Małej 15, Stalowej 29, Łomżyńskiej 20 i 26 polegały na całkowitej modernizacji zastałych budynków.

W ciągu ostatnich dwóch lat w Warszawie przybyło ponad 700 miejskich mieszkań, ale podobne inwestycje powstają w całej Polsce. We Wrocławiu powstał Dom Wielopokoleniowy, uznawany za jeden z lepszych przykładów nowej zabudowy. Dzięki innowacyjnemu podejściu do architektury stworzony został kompleks budynków z przestrzenią do integracji sąsiedzkiej przy połączeniu różnych grup wiekowych, co jest istotnym aspektem przy zrównoważonym rozwoju miasta.

Uczmy się od Cambridge!

Według zapowiedzi urzędników z Cambridge bez zapisów pozwalających na wprowadzenie i zagęszczenie zabudową wielorodzinną proces powstawania dostępnych cenowo mieszkań dalej by się rozwijał, ale o wiele wolniej. A na to nie ma czasu. Dlatego potrzebne jest stworzenie natychmiastowo zasobu, który pomimo swojego niskiego czynszu byłby pełnowartościowy dla wszystkich grup społecznych. Taki cel przyświecał pomysłodawcom projektu Affordable Housing Zoning Overlay (AHO).

W planach jest stworzenie szerokiej oferty tanich mieszkań na wynajem, dla gospodarstw jednoosobowych, jak i rodzin wielodzietnych. Mieszkania mają być zróżnicowane od kawalerek po kilkupokojowe, tak by, jak najlepiej zaradzić potrzebie najmu dostępnych mieszkań.

źródło: cambridgema.gov

Brak komentarzy

Komentarze zostały wyłączone.