09 Cze Mieszkania2030. Jaka polityka mieszkaniowa dla Warszawy? Relacja z debaty

Mieszkania2030_fb

Kwestia mieszkaniowa jest jednym z najbardziej palących wyzwań stojących przed polskimi samorządami. Zgodnie z raportem przygotowanym przez Habitat for Humanity brak mieszkania i perspektyw na rozwiązanie tego problemu jest jednym z trzech najważniejszych problemów polskich rodzin. Brakuje mieszkań dostępnych cenowo.

W Warszawie przeciętna cena kosztu wynajmu kawalerki to około 1500 złotych, pokoju we wspólnym mieszkaniu – 800 złotych, a wynajem dwupokojowego mieszkania to wydatek rzędu średnio 2200 złotych.

4         6         8

Warszawiacy i warszawianki wydają na wynajem mieszkania 2-pokojowego około 47% swoich zarobków. Z kolei mieszkanki i mieszkańcy Berlina 19%. Dla mieszkania 3+pokojowego ta relacji wynosi odpowiednio 67% i 37%. Równie wysokie są koszty raty kredytu: w przypadku 2-pokojowego mieszkania to średnio 1481 złotych, a 3-pokojowego 2221 złotych, do tego musimy dodać czynsz i opłaty za media. To wszystko przy przeciętnych zarobkach w Warszawie wysokości 3829,29 zł netto.

Brakuje oferty dla klasy średniej, zwłaszcza tych osób, nie chcą wiązać się kredytem, albo ze względu na niskie zarobki i niestabilne zatrudnienie nie mają zdolności kredytowej. Osoby najbiedniejsze mogą starać o przydział lokalu komunalnego, ale chociaż kolejka systematycznie się zmniejsza, to nadal w 2015 roku wynosiła około 3900 osób. Warto też pamiętać, o tym jak niskie są kryteria dochodowe dla osób, które mogą w tej kolejce stanąć.

W przypadku 1-osobowego gospodarstwa maksymalny dochód brutto nie może przekraczać 2 379,05 złotych,  2-osobowego – 3401,84 złotych, a 3-osobowego 6 674,76 złote. W sytuacji, kiedy dwie osoby pracują i otrzymują wynagrodzenie wysokości płacy minimalnej (1850 złotych, dane na 1 stycznia 2016 r.), to są zbyt zamożne, żeby stanąć w kolejce po mieszkanie komunalne.

TBS_komunalne-luka

Dla osób bardziej zamożnych władze Warszawy oferują miejsce w TBSach, ale poza wysokim poziomem koniecznego wkładu własnego, który trzeba ponieść (100 tys. złotych w przypadku mieszkania o powierzchni 50 m2), to wymagane są odpowiednio wysokie zarobki. Dla mieszkania 1-osobowego minimalny osiągany dochód musi wynosić, co najmniej 3 878,58 złotych, 2- osobowego – 5 817,87 złotych, a 3-osobowego – 7 110,73 złote. Czyli 2-osobowe gospodarstwo domowe, gdzie dwie osoby pracują za wysokość płacy minimalnej nie będzie mogło wynająć mieszkania w TBSie. Sama zaś luka w dochodach między maksymalnymi zarobkami w przypadku mieszkania komunalnego a minimalnymi w przypadku TBSu wynosi około 2 tys. złotych.

FundacjaBlisko20160608WKazanecki_J_M_MG_5072

Joanna Erbel (Fundacja Blisko), Maciej Chorzelski (Fundacja Miasto Think Tank)

Stąd też pytanie o to, jak powinna wyglądać dobra polityka mieszkaniowa dla Warszawy wydaje się bardzo zasadne. Postanowiliśmy je zadać naszym zaproszonym gościom. W debacie wzięli udział (w kolejności zabierania głosu):

  • Michał Olszewski – Zastępca Prezydent m.st. Warszawy (nagranie) (prezentacja)
  • Justyna Biernacka – Oddział Warszawski SARP (nagranie)
  • Filip Kowalik – Miasto2077 (nagranie)
  • dr Aleksandra Jadach-Sepioło – Instytut Rozwoju Miast, Zakład Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (nagranie)
  • Mateusz Walewski – Senior Economist PWC (nagranie)


Kontekstem dla debaty i dalszych dyskusji jest proces aktualizacji strategii rozwoju Warszawy –
Warszawa2030. Perspektywa kolejnych kilkunastu lat jest dla nas bardzo cenna, ponieważ zależało nam na tym, żeby spojrzeć na politykę mieszkaniową długofalowo i zastanowić nad strategicznymi wyzwaniami.

 

Rekomendacje z debaty do strategii #Warszawa2030

 

 

Szczegółowa relacja z debaty:

Michał Olszewski

 

Polityka mieszkaniowa m.st. Warszawy

 

Debatę rozpoczął Zastępca Prezydent m.st. Warszawy Michał Olszewski, który przedstawił diagnozę polityki mieszkaniowej w Warszawie (link do pełnej prezentacji na dole tekstu). W Warszawie w ciągu ostatnich trzynastu lat przybyło około 200 tys. mieszkań. W 2014 roku było ich wedle danych GUS – 899 950. Obecnie jest ich około 910 tys. To, co jest cechą charakterystyczną rynku warszawskiego to to, że utrzymuje stałą dynamikę przyrostu – około 14-15 tys. mieszkań rocznie. Rok 2015 r. Był rekordowy, wybudowano 18 tys. mieszkań. Widać też dużą dominację rynku warszawskiego względem innych miast.
Olszewski_Mieszkania2030_s3

Olszewski_Mieszkania2030_s4

Jeśli chodzi o wymiar przestrzenny, to mieszkania w stolicy są rozmieszczone nierównomiernie. Warszawa jest niedogęszczona. Na przykład w Paryżu, który jest miastem skrajnie dogęszczonym na powierzchni 100 km2, czyli pięciokrotnie mniejszej niż Warszawa mieszka więcej osób niż w Warszawie. W Paryżu gęstość zaludnienia wynosi 12 tys. osób/km2, a w Warszawie jest około 3 tys. osób/km2.
Olszewski_Mieszkania2030_s5

W Warszawie buduje się najwięcej mieszkań wśród miast w Polsce, ale nie jest to wielokrotnie więcej w przeliczeniu na mieszkańca. Za to jeśli spojrzymy na porównywalne do Warszawy miasta – takie jak Bruksela, Berlin, Wiedeń, Hamburg czy Monachium, to widać, że ten głód mieszkaniowy w Warszawie jest dużo większy. Wynika to z tego, że te miasta mają ustabilizowaną politykę mieszkaniową od dziesięcioleci, albo i od stuleci. Jeśli porównamy Warszawę do Wiednia, to Wiedniu jest 911 tysięcy mieszkań z czego mieszkania komunalne stanowią 226 tys. (24%), spółdzielcze – 121 tys. (13%), a prywatne – 434 tys. (47%). Z kolei w Warszawie mamy porównywalną liczbę mieszkań – 900 tys., ale inny rozkład. Liczba mieszkań komunalnych to 82 tys. (9%), spółdzielczych – 254 tys. (28%), prywatnych – 386 tys. (42%). Ta różnica wynika z tradycji “czerwonego Wiednia” i prowadzonej od lat 20-tych XX wieku polityki mieszkaniowej nastawionej na powiększanie zasobu komunalnego. Trzeba też pamiętać, że inaczej wygląda forma prawna spółdzielni w Austrii i w Polsce.
Olszewski_Mieszkania2030_s7

Jeśli spojrzymy na strukturę zasobu, to mieszkania komunalne stanowią 9,2% zasobu.

W 2016 roku mamy w Warszawie 82 123 mieszkania komunalne we wspólnotach mieszkaniowych i budynkach 100% należących do miasta. Budynki, które są 100% własnością miasta pochodzą głównie z okresu sprzed II wojny światowej – 74% budynków pochodzi z lat 1901-1940, a zaledwie 3% zasobu zostało wybudowane po 1990 r.  Większość zasobu jest stara, co wymusza duże wydatki na remonty – około 100 mln złotych rocznie. Od roku 2007 sukcesywnie rośnie liczba wynajmowanych mieszkań. W 2007 roku były to 1393 mieszkania, a w 2015 roku wynajęto 2137 mieszkań.

Instrumenty prowadzenia polityki mieszkaniowej

 

Zgodnie z art. 4 Ustawy o ochronie praw lokatorów tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Miasto może prowadzić swoją politykę mieszkaniową przez następujące instrumenty:

  1. planowanie przestrzenne – tu kluczowym wyzwaniem dla miasta jest równoważenie funkcji mieszkalnych, miejsc pracy oraz infrastrukturę komunikacyjną i infrastrukturę społeczną, aby stworzyć maksymalnie zróżnicowany miks społeczny;
  2. politykę transportową – obecnie boryka się z brakiem obwodnic, a układ mieszkaniowy ciąży do układu drogowego (jest centryczny), a nie układu komunikacji szynowej. Jeśli chodzi o dostępność do komunikacji publicznej, to obecnie koło dziewięćdziesięciu paru procent mieszkańców ma dostęp do przystanku do 5 min piechotą;
  3. Uzbrajanie terenów w niezbędną infrastrukturę:  ciepło, woda, kanalizacja.Tu również poza rozbudową sieci CO wyzwaniem jest optymalizacja źródeł energii. Ostatnio do warszawskiej sieci ciepłowniczej zostało podłączone osiedle Ursus-Niedźwiadek (18 tys. mieszkańców). Zlikwidowano wyspowy układ ciepłowniczy. Wcześniej osiedle było podłączone do zakładowej elektrociepłowni, która od kilku lat nie spełniała norm emisyjnych. W tym wypadku decydująca nie była nie tylko optymalizacja, ale polepszenie jakości powietrza.
  4. Podnoszenie atrakcyjności obszarów zdegradowanych – działania dopasowywane do potrzeb danego obszaru, np. w przypadku przekształcenia Ursusa – kluczowym wyzwaniem było doprowadzenie odpowiedniej jakości infrastruktury wodociągowej, kanalizacyjnej i ciepłowniczej. U|chwalony kilka lat temu plan miejscowy dzisiaj pozwala na stopniowe przekształcanie tego postindustrialnego rejonu w obszar częściowo dedykowany funkcjom mieszkaniowym, usługowym, społecznym, handlowym i częściowo również przemysłowym.
  5. Oraz zarządzanie zasobami mieszkaniowymi (mieszkania komunalne i budownictwo społeczne – TBS).

 

Warszawski rynek mieszkaniowy i wyzwania dla samorządu

 

Warszawa boryka się z deficytem mieszkań z umiarkowanym czynszem na wynajem. Dlatego priorytetami m.st. Warszawy jest utrzymanie i prowadzenie programu mieszkalnictwa komunalnego o niskich kosztach najmu, skierowanego dla osób posiadających niskie dochody oraz stopniowe rozwijanie oferty budownictwa dla średniozamożnych w formule budownictwa TBS.

Koszty najmu w Warszawie są poniżej kosztów utrzymania zasobu i wynoszą średnio ok. 5,1 zł/m.kw, natomiast w budownictwie TBS pokrywają koszty utrzymania i realizacji budownictwa w wysokości od 13 zł/m.kw do 21 zł/m.kw. W latach 2007-2015 powstało 3017 mieszkań komunalnych oraz 551 nowych mieszkań TBS. Budownictwo komunalne było w tym czasie priorytetem i w porównaniu do okresu poprzedniego wybudowano pięciokrotnie więcej mieszkań (w latach 1997-2006 wybudowano 674 lokale komunalne).

Jednym z głównym problemów spadku liczby mieszkań komunalnych była przez długi okres czasu sprzedaż mieszkań z bardzo wysoką bonifikatą. Warszawa posiadała w 1995 r. 150 tys. lokali, dzisiaj posiada 82 tys. Ubytek z tytułu dekretu Bieruta to tylko kilkanaście procent tego spadku. Temat dochodzenia do własności na majątku komunalnym jest tematem burzliwych dyskusji w Polsce od kilku lat. Hanna Gronkiewicz-Waltz zdecydowała się ograniczyć wykup z wysoką bonifikatą licząc się negatywnym podejściem ze strony samych zainteresowanych prywatyzacją miejskiego majątku.

Olszewski_Mieszkania2030_s20

Z tych 5 tys. rodzin, które straciły mieszkania z tytułu konsekwencji dekretu Bieruta około 3 tys. wróciło do zasobu. W 2009 roku Rada m.st. Warszawy przyjęła uchwałę zmieniającą zasady wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy wprowadzającą pierwszeństwo najmu dla osób dotkniętych problemem „dekretu Bieruta”. W 2014 roku wprowadzono kolejne zmiany w tych przepisach. Dzięki przyjętym rozwiązaniom więcej osób, które pozostały w lokalach zwróconych dawnych właścicielom lub ich spadkobiercom prawnym w trybie tzw. dekretu Bieruta będzie spełniać warunki do ubiegania się o lokal wynajmowany od miasta:

  • wprowadzono definicję najemcy wrażliwego uwzględniającą m.in. trudną sytuację materialną lub zdrowotną lokatorów z prywatnych budynków,
  • zwiększono zakres pomocy uwzględniający najemców wrażliwych,
  • zwiększono kryterium dochodowe dla poszczególnych grup lokatorów zamieszkujących w budynkach prywatnych.

W ostatnich latach wzrosło tempo realizacji spraw mieszkaniowych. Obecnie kolejka na mieszkania komunalne, czyli na mieszkania na najem na czas nieoznaczony wynosi poniżej tysiąca (około 900 rodzin)Jeśli chodzi o lokale socjalne to większość lokali socjalnych, które miasto musi dostarczyć wynika z tytułu eksmisji, tylko kilkanaście procent – z niedostatku (osoby pozostające w najgorszych warunkach życiowych). Ogółem udało się zmniejszyć kolejkę z ponad 5 tys. spraw do niecałych 4 tys. W latach 2007-2015 zrealizowano ponad 15 tys. spraw lokalowych – jak widać liczba zrealizowanych spraw nie przekłada się wprost na spadek liczby oczekujących, bo nowe sprawy wciąż dochodzą. Teoretycznie jeśli zatrzymalibyśmy możliwość realizacji nowych spraw to udałoby się zaspokoić potrzeby na liście oczekujących na przestrzeni 2-3 lat.

Olszewski_Mieszkania2030_s21

Ostatnio udało się również zdynamizować remonty pustostanów. W 2015 roku wyremontowano rekordową liczbę lokali – 1792. Pozwala to dostarczać nowe lokale dzięki remontowi istniejącego zasobu. Dlatego właśnie miasto nie powinno oddawać, ani sprzedawać z wysoką bonifikatą mieszkań, bo wtedy będzie miało mniejszą płynność na tym parametrze – nie będzie czego remontować.
Olszewski_Mieszkania2030_s22

Łącznie w Polsce w latach 2007-2014 wybudowano i oddano do użytkowania 22 tys. mieszkań komunalnych i socjalnych, z czego 13,7% w samej Warszawie. W Polsce oddano do użytkowania 15 tys. mieszkań komunalnych, z czego 20% w Warszawie. Tu warto zaznaczyć, że w Warszawie nie buduje się mieszkań socjalnych, żeby nie powtarzać choćby błędu osiedla Dudziarska, gdzie skoszarowano lokatorów socjalnych i policjantów (ci ostatni się szybko wyprowadzili). Taka segregacja pogłębia problemy społeczne. Lokatorzy socjalni są kierowani do istniejącego już zasobu.

Większość nowych inwestycji powstaje w dzielnicach obrzeżnych. Ten kierunek polityki wynika z ograniczeń ustawy o ustroju miasta stołecznego Warszawy, która zobowiązuje każdą z dzielnic do zapewniania lokali komunalnych w ramach własnego zasobu, więc konieczne było doposażenie dzielnic poza dawną gminą Centrum w mieszkania komunalne. W dzielnicach centralnych potrzeby lokalowe są zaspokajane poprzez remont istniejącego zasobu.

Olszewski_Mieszkania2030_s26

Wyzwania na lata 2016-2022 to zwiększenie udziału mieszkań z czynszem umiarkowanym. Planowane jest wybudowanie 800 nowych mieszkań komunalnych, 1950 mieszkań TBS, z czego 670 powstanie w ramach kompleksowej  modernizacji kamienic (w ramach rewitalizacji). Ciężar inwestycji został przesunięty z mieszkań komunalnych na podnoszenie liczby mieszkań TBS, ale planowane jest podnoszenie standardu mieszkań komunalnych przez podłączenie około 5 tys. mieszkań do sieci ciepłowniczej oraz modernizację około 3 tys. mieszkań.

Zmiana kierunku polityki wynika z „odmrożenia” polityki rządowego programu wspierania budownictwa społecznego. W 2015 roku zostały uruchomione środki z Banku Gospodarstwa Krajowego, który jako jedyny udziela kredytu na 30 lat. Wcześniej przez kilka lat sektor budownictwa TBS mocno spowolnił z uwagi na likwidację Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, co obniżyło możliwość finansowania nowych projektów.

Położenie większego nacisku na budowę mieszkań o umiarkowanym czynszu wynika również z tego, że kryzys gospodarczy odsłonił poważny problem, jakim jest coraz słabszy dostęp do mieszkań dla klasy średniej. Ten problem dotyczy również seniorów oraz osób dotkniętych dekretem Bieruta, które nie spełniają kryteriów dochodowych.

Jaka przyszłość warszawskiej polityki mieszkaniowej? Kwestie do rozważenia w perspektywie Warszawy2030

 

  • Ile lokali powinień dostarczyć komunalny w kolejnych latach? I czy ten sektor w ogóle powinien się powiększać?

 

  • Ile mieszkań potrzebujemy?

Obecnie Warszawa liczy niespełna 1,8 mln zarejestrowanych mieszkanek i mieszkańców (dane na 2014 r.), z czego szacuje się, że 300 tys. osób jest w wieku 25-34 lat. Zdaniem EUROSTATu jest to grupa najbardziej wrażliwa na problemy mieszkaniowe. Zgodnie z prognozą GUS z grudnia 2014 r.  populacja Warszawy wzrośnie do 2050 r. o 3% (poza Rzeszowem, wszystkie inne miasta będą się wyludniać). Wedle szacunków IGiZP PAN w Warszawie w 2050 roku będzie mieszkać 1,9 mln osób (w tym czasie w Wiedniu – 2 mln). Te dane zmieniły się w ostatnich latach (migracje ekonomiczne) – szacowano, że w Warszawie będzie mieszkać 2,5 mln i odniesieniu do tej liczby było przygotowywane obecnie obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla Warszawy.

Do roku 2050 przybędzie 100 tys. miejsc pracy (IGiZP PAN). Jednocześnie istotną informacją jest to, że 54% młodych mieszkanek i mieszkańców Warszawy mieszka z rodzicami (EUROSTAT 2012).

  • Gdzie będziemy budowali mieszkania, czyli jaka jest chłonność inwestycyjna?

To jest pytanie nie tylko o politykę miasta, ale też o zdolności inwestycyjne. Warszawa jest bardzo rozległa, więc mamy dużo terenów rozwojowych. Jednak kwestią do dyskusji pozostaje to, czy wszystkie te tereny powinny być używane. Gospodarowanie nieużytkami jest jednym z wyzwań dla miast, bo zabudowując je ograniczamy ekologiczny potencjał miasta.

 

Wyzwania:

 

  • Konkurencja o talenty

Bez stabilnego i chłonnego rynku mieszkaniowego konkurencja o talenty jest zawsze utrudniona.

  • Zrównoważona struktura społeczna

Wyzwaniem jest odtworzenie miksu społecznego, który w Warszawie został przerwany. Przez ostatnie lata powstawało w Warszawie dużo monokultur.

W tym obszarze istotną rolę będą odgrywały TBSy. Ratusz będzie dążyć do tego, aby budynkach TBSowych zapewnić jak największą różnorodność. W budynkach TBS budowanych z udziałem miasta planowane jest jak największe zróżnicowanie mieszkańców: wraz z mieszkankami i mieszkańcami z tzw. wolnego naboru budynki będą zamieszkiwać osoby o szczególnych potrzebach – osoby starsze, młodzież opuszczająca Młodzieżowe Ośrodki Wychowawcze, ale też osoby objęte ochroną międzynarodową – czyli uchodźczynie i uchodźcy.

Rozbudowa mieszkalnictwa wspomaganego będzie opierać się na modelu mieszkań rozproszonych. Na jesieni zostanie przetestowany model mieszkalnictwa wspomaganego dla grup społecznych szczególnie wrażliwych, do tego celu wykorzystane zostaną mieszkania położone w różnych częściach miasta. Docelowo system obejmie kilkadziesiąt mieszkań, których najem będzie miał charakter czasowy ich zamieszkiwanie będzie sprzęgnięte z wiązką usług społecznych, pobyt w nich prowadzić będzie do uzyskania samodzielności – także samodzielności mieszkaniowej (najem socjalny, komunalny, w TBS, na rynku prywatnym).

Miasto będzie również poszukiwać nowych formuł najmu. W tym momencie TBS Warszawa Południe przygotowuje się do przetestowania nowych formuł zarządzania najmem – w tym elementów Społecznych Agencji Najmu, których kluczowym elementem będzie zapewnienie wsparcia lokatorek i lokatorów ograniczającego ryzyko zadłużenia czynszowego oraz szybkiej reakcji w razie wystąpienia kłopotów dochodowych gospodarstw domowych. Lokatorzy i lokatorki tych mieszkań należeć będą do grup społecznych wymagających wsparcia o stosunkowo niskim natężeniu. Rozważa się przetestowanie wynajmowania mieszkań przez miasto na rynku pierwotnym. W zamian za długotrwały i bezpieczny najem właściciele i właścicielki mieszkań (lub nawet deweloperzy) zdecydują się na istotne obniżenie czynszu właścicielskiego – co pomoże uczynić te mieszkania bardziej dostępnymi.

Duży nacisk zostanie położony na przeciwdziałanie procesom gentryfikacji na obszarach rewitalizowanych. Na obszarze objętym ZPR dzięki różnym formom własności mieszkań ograniczone zostanie ryzyko gentryfikacji (zablokowanie istotnej części nieruchomości): znaczną część zasobu mieszkaniowego stanowią mieszkania komunalne oraz TBS, dzięki czemu napływ nowych mieszkańców nie spowoduje nagłego wzrostu cen mieszkań ani migracji z obszaru oraz na planowanie inwestycji mieszkaniowych z wykorzystaniem narzędzi partycypacyjnych. Jednym z celów jest opracowanie do końca 2016 roku modelu, który będzie mógł być przenoszony w inne części miasta oraz będzie mógł dotyczyć obiektów o różnej wielkości. W konsultacjach dotyczących nowych mieszkań będą mogli wziąć udział przyszli mieszkańcy i mieszkanki (zwłaszcza w formule TBS) lub przedstawiciele i przedstawicielki grup korzystających ze wsparcia (mieszkania komunalne) ale także sąsiedzi i sąsiadki danej inwestycji. Szczególnie ważne w tym kontekście będzie partycypacyjne opracowywanie przestrzeni wspólnych oraz przestrzeni publicznych.

  • Migracje

Mamy dwa typu migracji: migracje gospodarcze do Warszawy z innych miasta oraz kwestię uchodźczą.

  • Jakość zasobu

 

 

Justyna Biernacka

Zrównoważone mieszkalnictwo

 

Hasło  “zrównoważony” rozwój” wielu odbiorcom kojarzy się z utopijnym   stanem wiecznego spokoju i równowagi. W rzeczywistości są to wieczne zmagania, a zrównoważenie jest wynikiem ścierania się wielu czynników i często sprzecznych interesów. Pojęcie zrównoważonego rozwoju opisuje się za pomocą modelu, zestawiającego trzy kluczowe obszary:

  • Środowisko (Planet, Environment),
  • Ludzie (People, Social),
  • Zarządzanie/Ekonomia (Profit, Governance)

Dlatego często ten model jest skrótowo nazywany PPP lub ESG.

Biernacka_s4

Rozwój zrównoważony to wybieranie działań, które w możliwie najlepszy sposób służą rozwojowi każdego  z tych obszarów. O ile dosyć łatwo można wyobrazić sobie intensywny wzrost w jednym obszarze (czyli przykładowo zyskowną produkcję koszulek bawełnianych w Chinach) to uwzględnianie równoczesnego wzrostu w pozostałych obszarach (czyli zapewnienie godnych warunków pracy i wynagrodzenia, produkcję bawełny i jej transport z poszanowaniem dla środowiska) staje się nie lada wyzwaniem dla przedsiębiorców.

Podejmowanie takiego wyzwania niesie ze sobą wymierne korzyści w postaci innowacji – tych rozwiązań, które nas wprowadzają w przyszłość. Przykładem takich zrównoważonych innowacji mogą być choćby stosowane obecnie w budownictwie windy produkujące prąd podczas hamowania, czy w niedalekiej przyszłości perowskity, które zrewolucjonizują rynek energii, uniezależniając ludzi od tradycyjnie produkowanego prądu, paliw kopalnych i kosztów z nimi związanych.

Zarządzanie rozwojem w obszarze społecznym, ekonomicznym i środowiskowym oznacza  świadome i długoterminowe zapobieganie ryzykom.  Przykładowo, długofalowe  opieranie gospodarki energetycznej na paliwach kopalnych niesie za sobą ryzyka związane z ostatecznym wyczerpaniem tych zasobów, konsekwencjami wynikającymi z zanieczyszczenia  środowiska i szkód wyrządzonych naszemu zdrowiu. Zmiana w kierunku energii odnawialnej wiąże się koniecznością znalezienia odpowiedzi na problemy zatrudnienia w górnictwie, czy zapewnienia finansowania dla wprowadzanych zmian.

Czym są osiedla zrównoważone?

Osiedla zrównoważone są projektowane w taki sposób, aby możliwie najlepiej zabezpieczyć trzy wspomniane wcześniej obszary, czyli budować w sposób bezpieczny dla środowiska naturalnego, odpowiadający na społeczne potrzeby użytkowników i ekonomicznie uzasadniony.

Przykładowe cechy osiedli zrównoważonych to:

  • oszczędność energii,
  • redukcja emisji dwutlenku węgla i innych gazów cieplarnianych,
  • oszczędność wody,
  • ochrona terenów zielonych, fauny i flory,
  • zachowanie gruntów w dobrym stanie i/lub ich regeneracja,
  • ograniczenie produkcji odpadów oraz taka nimi gospodarka, aby ograniczyć  ich składowanie na wysypiskach,
  • jakość i pochodzenie materiałów budowlanych,
  • lokalizacja inwestycji – czy musimy pokonywać duże odległości, więc generujemy zanieczyszczenia i tracimy czas?
  • stopień intensywności zabudowy – czy miasto rozlewa się sposób niekontrolowany?
  • preferencje ruchu pieszego rowerowego i komunikacji publicznej,
  • bezpłatny dostęp do przestrzeni publicznych (w tym przestrzeni rekreacyjnych),
  • dostęp do usług, handlu i instytucji w obrębie dostępnym spacerem,
  • dostępność dla osób o różnych ograniczeniach w poruszaniu się – rodziców z dziećmi, osób starszych, osób z niepełnosprawnościami,
  • dostępność miejsc pracy w danej okolicy oraz wsparcie dla lokalnych biznesów,
  • dostępność mieszkań dla odbiorców o zróżnicowanych potrzebach i możliwościach finansowych,
  • dostęp do zdrowej i dostępnej cenowo żywności.

Biernacka_s4

Przykłady zrównoważonych projektów

Warszawskie Centra Lokalne (WCL)

WCL to projekt realizowany przez stołeczny Ratusz we współpracy z Warszawskim Oddziałem SARP. Celem projektu jest wyznaczenie sieci warszawskich centrów lokalnych, realizujących ideę miasta policentrycznego, określenie standardów funkcjonowania tych centróworaz przygotowanie modelowych scenariuszy ich działania w danej lokalizacji. W ramach projektu zostało wybranych 10 pilotażowych lokalizacji.

Cechy Warszawskich Centrów Lokalnych:

  • powszechnie dostępna przestrzeń publiczna;
  • przestrzeń wielofunkcyjna (z wymiennością funkcji zależnie od pory dnia/roku)
  • dostępna pieszo (5-15 min spacerem);
  • przestrzeń interakcji (wymiana handlowa, intelektualna, społeczna);
  • skierowana do różnych grup wiekowych i społecznych;CENTRA-LOKALNE-logo-sarp-1024x439
  • buduje poczucie wspólnoty;
  • ma estetyczną formę architektoniczno-urbanistyczną;
  • ma niepowtarzalny charakter.

Więcej na stronie OW SARP.

 

Nowe Żerniki. Wrocław

  • Technologie zielonego budownictwa: energooszczędność, odzyskiwanie wody, odpowiedzialna gospodarka odpadami.
  • Rozbudowany program społeczny: m.in. żłobek, przychodnia, bazarek
  • Nowatorski model współpracy – Miasto, 40 pracowni, deweloperzy, 3 kooperatywy.

nowe żerniki

Więcej na: http://nowezerniki.pl/

 

Reininghaus, Atelier Thomas Pucher, Graz

  • Nakładanie się stref przestrzeni publicznych o różnych funkcjach i sposobach użytkowania;
  • zróżnicowanie modeli mieszkaniowych: od domów jednorodzinnych, przez bloki z dużymi apartamentami, mikroapartamenty;
  • wymieszanie istniejącej zabudowy z nowoprojektowaną, nadanie nowych funkcji istniejącym budynkom;
  • radykalne ograniczenie ruchu samochodowego wewnątrz osiedla, przestrzeń parterów dostępna wyłącznie pieszo i rowerem;
  • ogólnodostępne partery, które otwierają się na przestrzeń publiczną;
  • programowanie na 365 dni w roku (różne funkcje osiedla).
  • Możliwa zmienność funkcji budynków, zależnie od zmieniającej się w czasie struktury społecznej (np. zamiana mieszkań na biura);powstało w procesie partycypacyjnym.

 

Projekt jest na etapie realizacji.

Reininghaus_1

 

Kooperatywa mieszkaniowa Lange Eng, Kopenhaga

  • Inwestycja została zrealizowana nie przez dewelopera czy miasto, ale przez grupę prywatnych osób, które łączy podobny styl życia.. Tego typu inwestycje wymagają poświecenia czasu (między 2 a 8 lat) i wiedzy (zwykle nadreprezentacja architektów) oraz posiadania dedykowanego kapitału (skierowane do klasy średniej).
  • Nacisk na wspólnotowość – osobne mieszkania z dużą, wielofunkcyjną przestrzenią wspólną (wspólna kuchnia, ogród, miejsca do zabawy, sala kinowa).
  • Skrojone na miarę – dokładnie dopasowane do potrzeb przyszłych mieszkanek i mieszkańców.
  • Zrównoważone – zrealizowane z zastosowaniem tzw “zielonych” technologii, sprzyjających niskoemisyjności, oszczędności wody, zrównoważonej gospodarce odpadami itp.
  • Nie można wjechać samochodem do wewnątrz kwartału.

 

Kooperatywa mieszkaniowa Lange Eng, Kopenhaga

Ilustracje dzięki uprzejmości dr Hanny Szemző, www.langeeng.dk.

 

ReGen Village, Almere

ReGen Village to jeden z najbardziej innowacyjnych projektów jeśli chodzi o wszystkie wymiary zrównoważonego rozwoju. To:

  • 100 plus-energetycznych domów, który nie tylko zużywają energię, ale też ją produkują
  • magazynowanie energii,
  • recykling wody i odpadów,
  • produkcja żywności organicznej w szklarniach,
  • przestrzenie wspólne dla lokalnej społeczności.

Pilotażowy projekt jest realizowany w miejscowość Almere pod Amsterdamem, ale planowane jest kolejne 5-6 lokalizacji w Europie.

ReGen Village_Almere

 

Certyfikacja zrównoważonych osiedli

Zastosowanie zrównoważonych rozwiązań w budownictwie podlega różnego typu certyfikacjom. Takie certyfikacje pozwalają zmierzyć osiągnięcia projektowe i realizacyjne budynku w zakresie jego poprawnej lokalizacji, zastosowania rozwiązań technicznych ograniczających zużycie zasobów naturalnych, rozwiązań społecznych ułatwiających funkcjonowanie zróżnicowanych grup odbiorców, itp. Na polskim rynku popularność osiągnęły certyfikacje zielonego budownictwa w systemach LEED czy BREEAM. Mało jeszcze popularne są certyfikacje dedykowane zrównoważonym osiedlom. Wspomniany wcześniej certyfikat LEED posiada swoją wersję LEED Neighbourhood Development, w której pojawiają się kryteria dotyczące kształtowania przestrzeni publicznych, kwestii transportowych, roślinności, zielonej infrastruktury, itd.

LEED lista

Najbardziej zaawansowanym i zarazem najbardziej wymagającym  jest certyfikat Living Building Challenge, wraz ze swoją poszerzoną wersją: Living Community Challenge. Ta certyfikacja, uzupełnia  wcześniej wspomniane zielone kryteria, o nowe zagadnienia:

  • Zdrowie,
  • Szczęście,
  • Równość,
  • Piękno,
  • Duch Miejsca.

Warszawa przyszłości powinna być miastem zrównoważonym w takim właśnie bogatym ujęciu.

Filip Kowalik

Współczesne trendy – gdzie szukać modeli na przyszłość?

 

Czynnik kształtujący nowy ład mieszkaniowy

  • Zmiany demograficzne:
    • nie tylko młodzi ludzie, którzy niespiesznie zakładają rodziny,
    • w ciągu dwóch dekad populacja tzw. Old Urban People, ludzi 60-letnich i starszych, w największych ośrodkach Europy zwiększy się o niemal połowę.

 

  • Zmiany ekonomiczne:
    • technologiczne bezrobocie dotykające młodych,
    • erozja zarobków niższej klasy średniej,
    • kryzys mieszkaniowy,
    • usługi wypierają produkcję.

 

Istotnym trendem jest zyskiwanie atrakcyjności przez centra miast.  Wynika to z tego, że od 2000 roku obserwujemy przesunięcie w praktykach (stylu życia) w grupie 25-34 lata. To młodzi ludzie są motorem zmian. To oni ciągną do centrum, mają coraz mniejsze rodziny. Ten trend jest związany końcem epoki wielkich fabryk, które były lokowane na przedmieściach – teraz większość osób pracuje w usługach. Nie ma pieniędzy na dom, więc się wynajmuje mieszkanie, często w kilka osób. Z drugiej strony starsi ludzie chcą być dłużej aktywni i po wyprowadzce dzieci często zmieniają mieszkania na mniejsze. Te wszystkie czynniki powodują, że zwiększa się zasięg więzi społecznych.

tabelka_trans_Kowalik_2         tabelka_trans_Kowalik_1

Zmniejsza się również liczba używanych samochodów. Jest to tendencja odwrotna do tej, którą obserwujemy w Polsce, gdzie praktycznie z roku na rok zwiększa się liczba samochodów. W zagranicznych miastach ich ubywa. W Paryżu (z deklaracji) wynika, że liczba osób nieposiadających samochodu zwiększyła się z 40% do 60%.

Na Zachodzie jednym z podstawowych modeli tworzenia mieszkań jest rozwój nakierowany na przewóz osób (Transit Oriented Development). Mieszkania muszą być budowane w oparciu o istniejącą infrastrukturę transportową, rowerową i pieszą. Co ciekawe nawet Stany Zjednoczone przeżywają teraz boom tramwajowy, czyli powrót do tego, co było uznawane za “staromodny” środek transportu. Teraz cała struktura miast nakierowana jest na to, żeby być jak najbliżej środków transportu.

Efektem zagęszcza się miast jest również zmniejszanie się powierzchni mieszkań oraz likwidacja miejsc parkingowych. Powierzchnia staje się zbyt cenna. Samochody są ewidentnie marginalizowane w centrach miast.

Tak sytuacja ma swoje plusy. Zwarta, dobrze skomunikowana struktura dobrze wpływa na więzi społeczne (takie badania były przeprowadzone w Turynie). Z badań klinicznych wynika, że istnieje korelacja między zagęszczeniem miast a stosowaniem antydepresantów. Dotyczy to zwłaszcza kobiet i osób starszych. W miastach o zwartej zabudowie ludzie mają duże lepsze kontakty między sobą i dużo lepiej funkcjonują. Paradoksalnie gęsta zabudowa dobrze wpływa na zdrowie psychiczne.

Zrównoważony transport lepiej chroni środowisko niż panele fotofolataiczne

Zagęszczenie miast jest również dobre dla środowiska. Policzono, że jeśli byśmy wzięli San Francisco i dla całej Bay Area zbudowali 10 tys. mieszkań, to byłaby znacznie większa oszczędność dla środowiska niż projekt przymusu instalowania paneli fotowoltaicznych na każdym nowym budynku. Wynika to z wysokich kosztów środowiskowych dojazdów i ogrzewania domów.

Jak zagęszczać miasta?

Dogęszczanie miast jest jednym z wyzwań, przed którymi stoją takie miasta jak Londyn. Projekt New Ideas For Housing, zakładał znalezienie odpowiedzi na to wyzwanie. Jednym ze sposób jest nadbudowa budynków użyteczności publicznej. Mamy niskie przychodnie, niskie budynki biblioteczne, niskie szkoła. Można je nadbudowywać. Ta mogliby mieszkać ludzie pracujący w tych instytucjach. To byłoby też efektywne z punktu widzenia systemu transportowego, ponieważ osoby te nie obciążałyby go.

Ciekawym przykładem jest tutaj San Francisco. W latach 70-80tych była tam bardzo restrykcyjna polityka dotycząca zabudowy. Większość budynków była trzypiętrowa i było bardzo niewiele pozwoleń na budowę wyższych budynków. Teraz ratusz pozwolił na rozbudowę tych budynków o kolejne trzy piętra, pod warunkiem, że najwyższe 6. piętro będzie przeznaczone na tanie lokale.

Dodatkowo pojawiają się pomysły, żeby zabudowywać szerokie jezdnie stawiając po środku budynek, a po bokach zostawiając wąskie ulice o uspokojonym ruchu (woonerfy).

McAllister

Zabudowa ulic McAllister w San Francisco (21=12 + 9 m), Granary District w Salt Lake City.

Inny modelem jest budownictwo modułowe, które obserwujemy w Nowym Jorku i w Londynie. Hunter’s Point South to model budownictwa, który można potraktować jako taką IKEA budownictwa współczesnego. Niewielkie mieszkania rekompensuje duża przestrzeń wspólna wewnątrz budynku – jest tam miejsce, np. żeby prowadzić farmę, ul. Na tarasach budynku jest też pokój do zabaw dla psów, a nie tylko takie rozwiązania jak fitness czy biblioteka. Trend zmniejszania pokoi i powiększania przestrzeni wspólnych, który teraz obserwujemy w mieszkalnictwie pojawił się wcześniej w hotelach. Ludzie mają dużo większą potrzebę spędzania czasu w innymi niż siedzenia w domu.

W budynku Collective Straford są kilkunastometrowe mieszkania, a parter budynku jest cały otwarty na ulicę i to tam toczy się życie – jest to przestrzeń publiczna dla całej dzielnicy. Małe mieszkania stają się motywem dla kryzysu mieszkaniowego w Stanach Zjednoczonych. Powstał tam nawet ruch społeczny – Tiny House Movement, którego celem jest budowa mieszkań, które są dostępne bez kredytu.

MY Micro NY

MY Micro NY

Przykładem skrajnie małych mieszkań jest MY Micro NY. Jest to bardzo modny budynek w Nowym Jorku, który jest zbudowany w prefebrykatów. Mieszkania mają tam po 23 m2. Zarówno wielkosć mieszkań, jak i prefabrykacja obniżają koszt mieszkań. Mieszkania są tam bardzo kompaktowe.

Inny przykładem dażenia do optymalnego zagospodarowania przestrzeni jest hiszpański projekt Pequeñas Grandes Casas (film).  Meble są na szynach, które pozwalają optymalną organizację przestrzeni. Z niewielkiej powierzchni przez przesuwanie elementów mieszkania można stworzyć trzy różne.

Pequeñas Grandes Casas_1

Pequeñas Grandes Casas

AIA Home Design Trends Survey przeprowadził badania obecnych trendów i wskazał następujące trendy w gospodarowaniu przestrzenią:

  • optymalizacja;
  • otwieranie przestrzeni;
  • zmiana relacji salon-kuchnia – kuchnia wygrywa z salonem, staje się miejscem społecznym, ale coraz rzadziej się gotuje w domu, bo coraz częściej w miastach amerykańskich zaczyna dominować popularne w krajach azjatyckich jedzenie z ulicy (rewolucja foddtruckowa);
  • home-office – nasila się praca zdalna;
  • zdrowe domy – jakość wody, dobrej jakości powietrze, wysoka jakość materiałów.

 

Trend do zagęszczania ma swoje granice. Tutaj rozwiązaniem dla coraz mniejszej ilości przestrzeni w centrum jest wspieranie policentrycznego rozwoju miast w tym kierunku idzie strategia Helsinki2050. Jest to szczególnie istotne, bowiem zakłada się, że stolica Finlandii przyjmie do 2050 roku 250 tysięcy mieszkanek i mieszkańców, czyli powiększy się o połowę. Helsinki staną się rodzajem konurbacji, gdzie ciężar miasta rozłoży się na poszczególne dzielnice rozlokowane wachlarzowo względem centrum.

Policentryczność pociąga też za sobą nowy sposób model myślenia o przestrzeni biurowej – zamiast dzielnic biurowych powstają przestrzenie rozmieszczone po całym mieście, w których firmy wynajmują biura. Dzięki temu nie traci się czasu na dojazdy – pracownicy jadą do tego biura, do którego mają najbliżej. Przykładem tego jest The Hives, model działania centrów biurowych w miastach policentrycznych opracowany przez Genslera.

Dr Aleksadra Jadach-Sepioło w odniesieniu do zachodnich pomysłów na mikroapartamenty zauważyła, że nie jest to pomysł nowy – dokładnie w ten sposób był zaprojektowany Hotel Scharouna we wrocławskiej WUWie – budynek mieszkalny, który był przeznaczony dla osób samotnych i bezdzietnych małżeństw.

 

dr Aleksandra Jadach-Sepioło

Polityka mieszkaniowa. Integracja działań i wyrównywanie szans

 

Ważnym wyzwaniem dla myślenia o mieszkalnictwie są działania podejmowane w procesie rewitalizacji. Rewitalizacja i mieszkaniówka są ze sobą nieodłącznie związane. Bez dobrej polityki mieszkaniowej nie możemy mówić o jakimkolwiek wyrównywaniu szans. Osoby z grup defaworyzowanych żyjące na obszarach rewitalizowanych często borykają się z trudnością wyjścia z błędnego koła. Niezależnie, w którym miejscu się do tego koła wejdzie, to wyjście z niego jest niezwykle trudne. Bez wsparcia w postaci dobrej polityki mieszkaniowej i społecznej jest to praktycznie niemożliwe.

spirala zadłużenia

Osoby uwięzione w tym błędnym kole to często są osoby mieszkające w mieszkaniach socjalnych i borykające się ogromnym zadłużeniem. Często to ogromne długi, które czasami dochodzą do takich sum jak 300 tys. złotych (przypadek lokatora z Bytomia). Przyczyny tak wysokiego zadłużenia są złożone.

jak robić politykę czynszową

Na końcu schematu jest polityka czynszowa, która powinna być tworzona na samym końcu analizy. Może się okazać, że polityka czynszowa jest nieadekwatna do wszystkich początkowych warunków ograniczających. Dlatego na początku koniecznym elementem jest diagnoza stanu zasobu i potrzeb mieszkaniowych w bardzo różnym zakresie – grupa lokatorów i lokatorek jest zawsze bardzo zróżnicowana. Są tam zarówno osoby, które potrzebują lokalu z tytułu eksmisji, lokatorzy socjalni czy osoby, które straciły lokal ze względu na dekret Bieruta. Dopiero wtedy powinno się ustalać zasady polityki najmu. Można wyrównywać szanse przez pomoc mieszkaniową, w postaci mieszkań chronionych, wspomaganych, rodzinkowych albo przez tworzenie możliwości rozwoju mieszkalnictwa skierowanego do grup będących zbyt zamożnymi na mieszkanie komunalne, a nie posiadających zdolności kredytowej, które nawet jakby chciały nie będą funkcjonować w schematach narzuconych przez rynek deweloperski.  Następny krok to ustalenie równoległych działań w obszarze polityki remontowej oraz tworzenia nowego zasobu. Ważną kwestią jest tutaj nieprzemyślana prywatyzacja zasobu (sprzedaż z dużymi bonifikatami), która prowadzi do zmniejszania się zasobu komunalnego. Na końcu tego procesu powinna być określona polityka czynszowa.

rewitalizacja_tabelka inwestycji mieszkaniowych

Rewitalizacja a polityka mieszkaniowa – dotychczasowe doświadczenia w liczbach.

Ta tabela pokazuje, w jaki sposób dane dotyczące rewitalizacji mogą zakłamywać rzeczywistość. Zaplanowanych było 1666 projektów mieszkaniowych na kwotę 18 mld złotych, realizowanych z funduszy unijnych. Została zrealizowana nieco więcej niż połowa, ale jest to mylące, bowiem w większości były to projekty fasadowo-termomodernizacyjne. Za tymi remontami nie szła zazwyczaj głęboka modernizacja. Wyjątkiem jest tutaj program Mia100 kamienic w Łodzi czy obecnie realizowane projekty w Warszawie.

Mimo, że na wielkich liczbach to powiązanie polityki mieszkaniowej i rewitalizacji wygląda bardzo atrakcyjnie, to w rzeczywistości jest inaczej.

Rozwiązania systemowe dopiero powstają. Gminy dzięki ustawie o rewitalizacji dostały nowe narzędzia, takie jak:

  • rozwój społecznego budownictwa czynszowego,
  • ułatwienie przekwaterowań na czas niezbędnych remontów,
  • dotacje dla właścicieli nieruchomości do 50% kosztów remontów w przypadku wykorzystania nieruchomości w działaniach rewitalizacyjnych.

Warto pamiętać jednak, że Specjalna Strefa Rewitalizacji nie może obejmować obszaru większego niż 20% powierzchni miasta i dotyczyć więcej niż 30% mieszkanek i mieszkańców miasta.  

Ważnym elementem jest ochrona lokatorek i lokatorów przy prowadzeniu działań remontowych. Gmina ma obowiązek zapewnienia możliwości powrotu do wyremontowanego lokalu. Nie można również pozbawiać mieszkanek i mieszkańców obszaru rewitalizacji wsparcia podczas przekwaterowania na czas remontu. Są działania umożliwiające powrót na rynek pracy, rozwój dzieci i młodzieży czy znalezienie opieki dla osób zależnych.

Specjalne Strefy Rewitalizacji dają możliwość przetestowania pewnych rozwiązań, które będą mogły być później wdrażane w całym mieście. Prototypowanie rozwiązań jest metodą stosowaną przez miasta niemieckie, które prototypują prawie wszystkie rozwiązania. Mają eksperymentalne programy rozwoju miast, zwłaszcza z landach zachodnich. Dopiero jak sprawdzone zostaną ich warunki, to zostają wprowadzane do prawa landowego, a następnie do prawa krajowego.

W Polsce prototypowaniem w ramach rewitalizacji zajmuje się miasto Bytom. Tworzony jest tam model budownictwa dostępnego. Bytom ma ogromne problemy z wyludnianiem się, słabym rynkiem pracy. Ta trudna sytuacja daje szanse na poszukiwanie nowych rozwiązań jak tworzenie się kooperatyw mieszkaniowych czy Społeczne Agencje Najmu na niewielkiej próbce lokali mieszkalnych, które i tak są pustostanami. Prototypowanie rozwiązań mieszkaniowych powoli zaczyna być coraz silniejszym trendem.

Rewitalizacja a dostępność mieszkań – Mieszkanie Dla Młodych

W Warszawie, Krakowie i Łodzi obserwujemy duże różnice w dostępności dobrych lokalizacji dla mieszkań kwalifikujących się do programu Mieszkanie Dla Młodych. Jedynie w Łodzi mieszkania w MdMie są dostępne w centrum. Gorzej jest w Warszawie, a w Krakowie są dostępne jedynie na przedmieściach.

MDM_Warszawa

MDM_Kraków

MDM_Łódź

Mateusz Walewski

PwC opublikowało w 2012 roku raport o wyzwaniach inwestycyjnych do 2035 roku. Wynika z niego, że w Warszawie do tego czasu powinno zostać wydanych na mieszkania 209 mld złotych, z czego około 6 mld złotych ze środków miejskich. To wyliczenie zakłada, że nie zmieni się relacja między ilością budowanych mieszkań komunalnych, mieszkaniami na wynajem a mieszkaniami prywatnymi.

W ostatnich raportach o miastach z 2015 roku PwC skupiło na kilku benchmarkach i porównywało miasta polskie do miast europejskich. W temacie mieszkaniowym punktem odniesienia była przeciętna liczba metrów masy mieszkaniowej do liczby ludności, w przeciętnym mieście europejskim (wybrano kilkanaście lat). W 2011 roku w przeciętnym mieście europejskim na osobę przypadało około 39 m2, a w Warszawie 27 m2. Teraz pewnie jest to odrobinę więcej, ale różnica nadal jest widoczna. Aby dobić do tych 39 m2 Warszawa potrzebowałaby inwestycji skali właśnie 209 mld złotych. Obecnie Warszawa wydaje tyle pieniędzy ile powinna zgodnie z rekomendacjami raportu PwC.

Obecnym wyzwaniem dla polityki mieszkaniowej jest dostarczenie większej liczby mieszkań na wynajem. Jest i za mało, a do tego w Polsce wciąż pokutuje przekonanie, że powinno się mieć mieszkanie na własność. Do zmiany postaw konieczna jest edukacja oraz przede wszystkim podaż mieszkań na wynajem. Obecnie jednak brakuje kapitału chętnego do inwestowania, do mrożenia swoich środków na tak długi okres – około 20-30 lat. Polscy  deweloperzy zupełnie nie są tym zainteresowani.

Niedawno, zupełnie poza administracją publiczną, powstał projekt ustawy, która miała powoływać specjalne fundusze inwestycyjne nieruchomościowe. Byłyby one wzorowane na istniejących od lat 60-tych w Ameryce i Wielkiej Brytanii, Kanadzie, Francji, Niemczech tzw. real estate investment trusts. To są specjalnie fundusze inwestycyjne, które cieszą się preferencjami podatkowymi i jest tam jakiś udział państwa (stąd konieczna jest ustawa). Szczegółowe zasady ich działania są różne, ale generalna zasada ich jest taka, że mogą inwestować wyłącznie w nieruchomości – albo komercyjne albo mieszkaniowe. Głównymi ich akcjonariuszami są fundusze emerytalne albo fundusze publiczne (pochodzące głównie z krajów bogatych w złoża naturalne jak Norwegia).

Kto mógłby inwestować w Polsce? Przede wszystkim zagraniczne fundusze inwestycyjne, a także polskie Otwarte Fundusze Emerytalne, pod warunkiem, że się ich nie zlikwiduje. To byłby poważny zastrzyk podaży mieszkań na wynajem. Z rozmów PwC wynika, że fundusze inwestycyjne byłyby zainteresowane takimi inwestycjami w Polsce. Potrzebna jest tylko wola państwa. Obecnie niemieckie fundusze emerytalne inwestują w Polsce, tylko przynosząc pieniądze niemieckim emerytom, a nie polskim.

 FundacjaBlisko20160608WKazanecki7_MG_5034

 

 

DYSKUSJA

Pytanie od Macieja Chorzelskiego do wiceprezydenta Olszewskiego: Jak doskonale wiemy każdy rynek może być stymulowany, przede wszystkim przez politykę administracji centralnej. Według raportu NBP stopa zysku z projektów deweloperskich utrzymuje się na niezwykle wysokim poziomie jak na polską gospodarkę, bo 18%. Więc nikomu się nie opłaca budować mieszkań na wynajem. Co może zrobić samorząd, żeby zachęcić do budowania na wynajem?

  • Odp. wiceprezydenta Olszewskiego: Można podawać wiele przykładów, gdzie państwo powierza jakieś zadania samorządom, a potem utrudnia ich realizację. Nie chodzi tylko o pieniądze, ale też o możliwości prawne. Miasto dzisiaj nie ma żadnej możliwości, żeby wpłynąć na rynek. Nawet przy 15-miliardowym budżecie Warszawa nie ma instrumentów do wpływania na rynek. Efektem MdMu było pojawienie się mieszkań substardardowych (takich naszych tiny house movement, odwołując się do jednej z poprzednich prezentacji). Wzmocniony został segment deweloperski. Na szczęście chwile później ruszyły rozmowy o obluzowaniu przepisów ustawy o zmianie Ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (ustawa o TBSach), ruszył kapitał i dzięki temu miasto mogło z roku na rok zacząć budować TBSy przy marży wysokości 3%. Od lat 90-tych jest ta sama diagnoza problemów mieszkaniowych, ale kolejne pojawiające się programy rządowe nie rozwiązują. Państwo Polskie ma obowiązek wspierania budownictwa w gminach – w tym roku wydano na ten cel 50 mln złotych, czyli dwa razy mniej niż miasto Warszawa na remonty pustostanów. Warto też pamiętać, że inaczej wygląda możliwość prowadzenia działań przez miasto niż przez jednostkę, jaką jest każdy z obywateli. Każdy z obywateli może robić tyle, na ile nie zabraniają mu tego przepisy. Samorząd może robić tyle, na ile mu pozwalają przepisy. Jesteśmy pod tym względem jednym z bardziej restrykcyjnych krajów. Podobnie restrykcyjne jest prawo we Francji. Inaczej jest w Niemczech, Austrii i krajach skandynawskich.

Marek Wielgo: W ostatnich latach mamy do czynienia z eksplozją fajnych pomysłów, na to jak te miasta budować. Jednak porównując się do innych miast europejskich zapominamy często, że mamy u nas inne ramy prawne. Do tego, co kolejny Sejm, to jeśli chodzi o ramy prawne jest coraz gorzej. W tej sytuacji wzrasta rola grup lobbingowych (rozumianych w pozytywnym tego słowa znaczeniu). Lobby deweloperskie okazało się bardzo sprawne czego przykładem jest program MdM, który można nazwać sabotażem gospodarczym. Brakuje inicjatyw, które by promowały rozwiązania legislacyjne. Dlaczego miasto nie widzi wśród swoich zadań lobbingu?

Na przykład nowa ustawa o gruntach rolnych, która wprowadził PiS ogranicza obrót gruntami. W tej chwili grunty role, oprócz rolników mogą kupować tylko kościoły, związki wyznaniowe i samorządy. I paradoksalnie tę zmianę przepisów można by jakoś sensownie wykorzystać. Może być zachętą do gmin, żeby ustalać plany miejscowe, żeby wyłączyć grunty spod tych restrykcyjnych przepisów. Jednak najlepszym rozwiązaniem byłoby doprowadzenia do zmiany w ustawie o samorządzie gminnym, aby umożliwić prowadzenie działalności deweloperskiej. Zrobić plany, uzbroić grunty, a następnie sprzedać drożej deweloperom, a nie jak się to dzieje teraz, kiedy deweloper kupuje groszowe grunty rolne, a miasto za ciężkie pieniądze wykupuje teren pod drogi i szkoły. Taka spółka, która sprzedawała grunty deweloperom powstała w Kopenhadze.

FundacjaBlisko20160608WKazanecki1_MG_4987

  • Odp. wiceprezydenta Olszewskiego: To nie prawda, że nie lobbowaliśmy. Jako Unia Metropolii Polskich i Związek Miast Polskich lobbowaliśmy za zmianą ustawy o ochronie praw lokatorów. Oraz przy tworzeniu ustawy o rewitalizacji. Pilnowaliśmy też zapisów o budownictwie społecznym.

Włodzimierz Witakowski, VITAX: Był włączony z proces opracowywania perspektywicznego planu rozwoju Warszawy (wraz z prof. Suchorzewskim). Jednym z zaleceń tego dokumentu było wspieranie policentrycznego rozwoju Warszawy – rozwój centrów dzielnicowych, aby zmniejszyć liczbę przejazdów. W każdej z 6 dzielnic poza centrum była przewidziana budowa silnego centrum administracyjno-handlowego. Miasto było podzielone w planie na szereg funkcjonalnych obszarów. Zbadano koszt uzbrojenia (komunikacyjnego i inżynieryjnego) tych rejonów, gdyby była tam doprowadzona zabudowa. Najtańszy był rejon Bródna i Ursynowa oraz Natolina. I tak je potem budowano. Uzupełniano też luki w dzielnicach centralnych.

Dobrym przykładem odpowiedzialnej polityki jest miasto Bergen w Norwegii, które najpierw poprzez spółkę miejską wykupuje tereny prywatne, uzbraja tereny, a potem je sprzedaje deweloperom i innym inwestorom. W ten sposób obniżane są koszty.

W Polsce mamy 366 mieszkań na 1000 mieszkańców. W Europie Zachodniej ten wskaźnik zaczyna się od 450. Więc niezależnie od formy w jakiej będziemy budować mieszkania – zawsze będzie ich brakowało. Obecnie brakuje nam około 600 tys. – 1 mln mieszkań. Dorosłe dzieci z przymusu nieraz mieszkają z rodzicami. Do tego GUS przewiduje, że do 2020 roku 60% gospodarstw domowych, to będą gospodarstwa 1-osobowe i 2-osobowe. Trzeba też pamiętać, że nasze potrzeby mieszkaniowe zmieniają się wraz z upływem czasu: opuszczenie domu rodzinnego, zakładanie rodziny, wyprowadzka dzieci, śmierć jednej z osób. Na każdym z tych etapów są inne potrzeby. Większość programów mieszkaniowych jest nastawiony na ten środkowych etap. Nie myśli się o pierwszym etapie, ani o ostatnim (budownictwo senioralne). Witakowski planuje budowę pierwszego budynku senioralnego.

FundacjaBlisko20160608WKazanecki2_MG_4998

  • Odp. wiceprezydenta Olszewskiego: Budownictwo senioralne jest wyzwaniem. Mamy taki projekt na Stalowej 29 (kamienica międzypokoleniowa, kilkanaście mieszkań, ma być skalowany). Projektowanie uniwersalne jest bardzo ważne.

Ewa Wiśniewska, mieszkanka: Czy Warszawa planuje budownictwo wspomagane? Jeśli tak, to czy lokalizacja będzie uzgadniania z dzielnicami, bo są to sprawy lokalne, aby uniknąć przenoszenia tych osób z dala od ich społeczności lokalnych. Bo miasto podejmuje takie inwestycje jak budowa mieszkań komunalnych na Kłobuckiej, która jest oficjalnie na Ursynowie, ale bliżej z niej do Ochoty lub Mokotowa.

FundacjaBlisko20160608WKazanecki5_MG_5004

  • Odp. wiceprezydenta Olszewskiego: Tak, Warszawa planuje budownictwo wspomagane. Lokalizacja zawsze jest uzgadniania z dzielnicami. Problemem jest często to, że nie jest konsultowana centralnie. Często dzielnice nie patrzą na sprawę z punktu widzenia całego miasta. Lokalizację na Kłobuckiej wybrał urząd dzielnicy Ursynów. Nie będzie kamienic dedykowanych dla konkretnej grupy, żeby nie tworzyć gett, ale będą prowadzone projekty z mieszkania wspomaganymi.

PaweFundacjaBlisko20160608WKazanecki6_MG_5010ł Detko, jeden ze współautorów zabudowy Wilanowa: Kluczowe w mówienia o rozwoju mieszkalnictwa jest pamiętanie o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W Warszawie mamy nadpodaż gruntów uznanych za mieszkaniowe. W Łodzi trwa weryfikacja studium i tnie się powierzchnię gruntów mieszkaniowych o połowę. Nieszczęściem wynikającym z ustawy o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym jest prawo do zabudowy nieruchomości przyznanej każdemu. Każdy Polak uważa, że jeśli ma działkę, to może ją zabudować. Dlatego redukcja nadpodaży gruntów uznanych za mieszkaniowe będzie bardzo trudna politycznie. Konieczna jest weryfikacja studium pod kątem prognoz demograficznych. 

Czy miasto rozważa próby scaleń? Oraz czy rozważaną taką politykę, że działki daje się inwestorowi w zamian za przekazanie mieszkania o konkretnych parametrach? Jest to duży potencjał, także jeśli chodzi o budownictwo spółdzielcze (zahacza to niestety o PPP).

 

  • Odp. wiceprezydenta Olszewskiego:  Właśnie mamy wnioski, żeby odejść od scalania, bo przez 15 lat nikt nic nie scalił. Miasto może powiedzieć w planie, że trzeba scalać, ale jest to myślenia życzeniowe, bo nie odpowiednich zachęt. Jeśli chodzi o program zamiany: lokal na mieszkanie, to miasto chętnie w to wejdzie. Miasto samo wyszło z taką propozycją 3 lata temu. Nikt się nie zgłosił. Tylko my nie chcemy lokali, które powstaną na tych gruntach za kilka lat, ale mieszkań pod klucz dostępnych teraz. A to się deweloperom nie opłata, bo mieszkania schodzą na pniu.
  • Jeśli chodzi o studium, to konieczna jest weryfikacja studium pod kątem prognoz demograficznych oraz lokalizowanie funkcji mieszkaniowych w zwartej zabudowie. Celem władz miasta powinno być również dogęszczanie części śródmiejskiej.

 

 

 

Pytanie z sali: Co ze sprzecznością pomiędzy Ustawą o ochronie praw lokatorów a budowaniem mieszkań na wynajem? Prawo nakazuje zapewnić lokal osobie eksmitowanej w związku z kodeksem cywilnym, a jednocześnie są osoby, które nie płacą i nie będą płacić. Ile to kosztuje. W ogóle tutaj nie mówimy o takich przypadkach jak w Nowej Soli, gdzie lokatorzy dewastowali swoje lokale. Czy o tym nie wolno rozmawiać w eleganckim towarzystwie.

 

FundacjaBlisko20160608WKazanecki4_MG_5031

Komentarz do prezentacji Filipa Kowalika: Jest to sprzeczne z paradygmatem nowoczesności, z Kartą Ateńską i wszystkimi wybitnymi osiągnięciami architektury i urbanistyki XX wieku. Mówienie o tym, że miasto im gęstsze tym lepsze to straszliwe herezje – jak to, że człowiek powinien mieszkać nad miejscem swojej pracy. Ta prezentacja to mówienie, że wielkie osiągnięcie jakim było strefowanie jest bez sensu. Czy nie wracamy do XIX wieku, gdzie miastem nie rządzi miłość bliźniego, ale chciwość.

  • Odp. Filipa Kowalika: Zagęszczanie i mieszkanie w dużych wspólnotach dobrze wpływa na samopoczucie ludzie. Tak pokazują badania, niezależnie od tego, co wcześniej ktoś wymyślił. Zagęszczenie obniża też poziom emisji – skracają się dojazdy. Trzecia rzecz, to uwarunkowania ekonomiczne – mieszkania, w takich miastach jak Londyn są bardzo drogie. Londyn, który ma bardzo niską zabudowę musi jakoś poradzić sobie z tym problemem. To samo dotyczy San Francisco. Dogęszczanie wynika z tego, że trzeba zapewnić ludziom miejsce do mieszkania. To, że nam się to nie podoba, to inny temat.

 

  • Odp. dr Aleksandry Jadach-Sepioło: Zapewne każde miasto musi samo sobie odpowiedzieć, ile jest osób, które nie są w stanie zapłacić za mieszkania przy obecnej polityce czynszowej. Ale jest też rewers tego problemu – ile miasto musi zapłacić prywatnym właścicielom za to, że nie jest w stanie zapewnić lokali socjalnym, więc muszą oni mieszkać w prywatnym zasobie. Nie wiem, ile wynoszą te koszta wynoszą w Warszawie, ale w wielu miastach średniej wielkości sięgają kilku milionów rocznie. Pytanie, które Pan zadał jest retoryczne, ponieważ wiemy, że nie poradzimy sobie w pełni z problemem osób, które nie będą płacić. Za to problemem jest to, że osoby, które są najbardziej zagrożone problemami zadłużenia w zasobie mieszkaniowym, to są osoby bezrobotne z tzw. profilu III, najbardziej oddalone od rynku pracy, które wpadają w błędne koło. Ciekawe rozwiązanie jest w ustawie rewitalizacji, która zakłada, że w Miejscowym Planie Rewitalizacji (MPR) można zapisać liczbę lokali, które inwestor ma przekazać miastu np. na realizację potrzeb mieszkaniowych. W ten sposób zmusza się wkalkulowanie w inwestycję interesu zbiorowego, a nie tylko interesu poszczególnych osób.

 

  • Komentarz Marka Wielgo: Błędem Nowej Soli było skoszarowanie lokatorów socjalnych w jednym miejscu. Warszawa też miała takie osiedle (Dudziarska), ale teraz od tego się odchodzi.

 

  • Odp. wiceprezydenta Olszewskiego: Kwestia mocnej ochrony praw lokatorów jest często wskazywana jako jedna z barier i powód, dla którego budownictwo na wynajem się nie rozwija. Oczywiście to jest decyzja państwa i wywodzi się z Konstytucji. Pytanie, czy bardziej nam zależy na dużej liczbie mieszkań na wynajem, czy bardziej chcemy chronić mandat lokatora do mieszkania. Gdzieś trzeba szukać złotego środka i każdy przepis powinien być ewaluowany i powinien być doskonalony. Dzisiaj jest tak, że niezależnie z jakiego zasobu jest dokonywana eksmisja – chociaż większość z nich to eksmisje z zasobu miejskiego, to znacznie ważniejszy jest mechanizm windykacji. Na ten temat było wiele dyskusji z organizacjami lokatorskimi. Osoba, która popada w problem powinna otrzymać pomoc jak najszybciej, po to, żeby nie wpaść w spiralę. Jeśli mamy długotrwałego zadłużonego, to są sytuacje beznadziejne. Problemy abolicyjne już nawet nie pomagają. Jeśli ktoś dostanie pomoc w miarę szybko, to można mu pomóc. Z programów aktywizacyjnych na Pradze Północ i Pradze Południe korzysta kilkaset osób. Ale też nie wszyscy chcą, żeby im pomóc. Za eksmisję płacą lokalni podatnicy. W Warszawie zasób jest deficytowy. Średnia stawka za lokal to jest około 5,10 zł (1,40 euro). Do każdego mieszkania dopłacamy, ale jest to jakaś wartość, której chronimy.
  • Warszawa jest też pierwszym z miast, które likwiduje takie osiedla jak Dudziarska. Za to w Grodzisku Mazowieckim burmistrz wyrzucił biedniejszych lokatorów za autostradę. I taka krótkowzroczność niektórych włodarzy jest straszna. Ale w Warszawie mamy też problem, że nie wszystkie osoby, które mieszkają w mieszkaniach komunalnych to osoby, których nie byłoby stać na czynsz w TBSach. Tylko, że miasto nie ma żadnego mechanizmu, aby zweryfikować ich dochody w trakcie jak ta osoba jest lokatorem. Jak lokator wchodzi na mieszkanie komunalne to mieszka tam dożywotnio. We Francji jest 5 albo 6 przedziałów cen od rynkowych po 1,40 euro.

 

Relację spisała Joanna Erbel.

FundacjaBlisko20160608WKazanecki13_MG_5044

Debatę zorganizowała Fundacja Blisko, we współpracy z: Fundacja Miasto Think Tank, Miasto 2077. Wydarzenie, odbędzie się w ramach partnerstwa z Biurem Funduszy Europejskich i Rozwoju Gospodarczego m.st. Warszawy odpowiedzialnym za proces aktualizacji strategii  rozwoju Warszawy – Warszawa2030. Spotkanie odbyło się 7 czerwca 2016 r. w Muzeum Warszawskiej Pragi.

Patronat medialny: miesięcznik Architektura Murator, Wyborcza.biz

Nagranie całej debaty (wraz z dyskusją) dostępne pod adresem: http://bit.ly/transmisja_Mieszkania2030

FundacjaBlisko20160608WKazanecki3_MG_5003

fot. Wojciech Kazanecki

Brak komentarzy

Napisz komentarz