WN ja Dekada 2017_preview

07 Sty NOWAKOWSKI: Gdzie jest miejsce na handel w mieście

 

Brunon Odolczyk: W polskich miastach coraz więcej jest centrów handlowych. Czy w centralnych dzielnicach jest jeszcze miejsce na handel?

Wojciech Nowakowski: Sam handel pojawia się w miastach w dwóch charakterach: Pierwszy to taki, który jest destynacją: jadę tam, żeby zrobić zakupy. Drugi, jestem tam z innego powodu i przy okazji mogę zrobić zakupy.  Szeroka oferta handlowa ściągnie więcej osób do centrum. Już nie tylko do urzędów czy biur ale da przebywającym tam powód, żeby w nim zostać i do niego wrócić. Trzeba pamiętać, że centrum jest bardzo złożone i różnorodne. Najlepsze, najbardziej atrakcyjne centra miast, w których czujemy się dobrze, to te, które proponują różnorodny sposób spędzania czasu.

Złym przykładem są dzielnice monofunkcyjne tak popularne w miastach modernistycznych. Służewiec przemysłowy, Ursynów kilka lat temu czy całe miasta jak Brazylia. Do takich miejsc przyjeżdża się w jednym celu. Jeśli jestem urzędnikiem, to jadę tam pracować, jeśli petentem, to coś załatwić. Dobrze zaplanowane dzielnice centralne, to takie, w których mieszają się różne funkcje i tym samym użytkownicy tej przestrzeni także są różni, jednym się mniej śpieszy, drudzy przyjechali coś załatwić, inni są turystami, inni mają tam swoje biznesy, a jeszcze inni po prostu tam mieszkają.

Jak powinien wyglądać modelowy handel w mieście?

Handel, jak i same miasta, powinien być jak najbardziej różnorodny i skoncentrowany. To właśnie naturalna koncentracja powoduje że przy głównych ulicach, takich jak Puławska, Świętokrzyska, Marszałkowska kilka lat temu było nagromadzenie banków. Pojawiał się jeden, za nim drugi, trzeci i tak dalej. Tego typu funkcje są ważne ale w określonych zasadach np nie zajmując tak szerokich witryn. Miasta prowadząc procesy rewitalizacji, nie biorą pod uwagę potencjałów parterów budynków. To co się dzieje w tych parterach oraz na samych chodnikach i placach kreuje życie w miastach. Wyższe kondygnacje aż tak nie wpływają na odbiór miejsca.

Dlaczego galerię są atrakcyjniejsze od ulic handlowych?

W miejskiej dyskusji brak jest mowy o handlu. Nie rozmawiamy o tym co tworzymy, bardziej obserwujemy, że coś się tworzy i zamyka, nie ma w tym kreatywności. W galeriach handlowych ten motyw kreacji jest od samego początku, od pierwszej kreski jest pewne założenie.

W przestrzeni miejskiej mamy wiele rodzajów dziur w zabudowie. Wyobraźmy sobie, że idziemy przez jakąś uliczkę w galerii handlowej i połowa jest zajęta przez urzędy lub biura. Druga strona zamknięta karton-gipsem, Po środku jest błoto i zaparkowane auta. Kolejny sklep jest 200 metrów dalej. Nikt nie korzystałby z takiej galerii. Umarłaby tak samo szybko jak nasze warszawskie ulicę ‚handlowe’.

To samo dotyczy ulic handlowych. Jeśli budujemy jakąś ulice, która ma mieć określony charakter musimy dostosować do tego inne rzeczy, od estetyki witryn po komunikację dla określonego klienta.

Czy jest szansa na powstanie ulic handlowych w polskich miastach?  

Problemem polskich miast jest bardzo limitowana skala handlu w mieście, czyli jak pomyślimy o tym, ile mamy lokali, w których może być prowadzona działalność, typu sklep z modą na głównych ulicach, to jest ich bardzo mało. Jest to też powód, dlaczego handel rozlokował się w domach towarowych przy ulicy Marszałkowskiej, ponieważ nie ma lokali dostępnych. Wszelkie duże lokale zostały wykorzystane przez miasto w sposób absurdalny, jak np. na biuro urzędu, sąd czy biura podawcze, w ogóle nie to, na co powinny być przeznaczone. Przykładem jest parter w Biurze Architektury i Planowania Przestrzennego. Od momentu zajęcia go przez miasto, to miejsce jest martwe, nic się tam nie dzieje. Jest po to, tylko i wyłącznie, żeby była tam sala, w której można obejrzeć wywieszone plany. Jest to nierynkowe w skali osób, które mogłyby z tego korzystać. Jeśli zobaczymy rotację osób w kawiarni, czy w sklepie spożywczym, w którym w ciągu miesiąca potrafi być ok 40-50 tys. klientów, w drogerii 20-30 tys., w kawiarni 15 tys. a w biurze architektury jak dojdzie do 300 osób miesięcznie to jest dobrze. Z założenia tworzymy anty-ofertę. Nie ma powodu, dla których ktokolwiek miałby spędzić tam czas, a to właśnie handel w centralnych dzielnicach, jest jednym z powodów, dla których ludzie przychodzą.

Pojawiają się w Polsce marki, które w swoim DNA mają zakodowaną obecność na ulicach handlowych – tak z sukcesem rozwijają się w krajach np europy zachodniej czy krajach nordyckich. W Polsce, po kilku nieudanych eksperymentach dochodzą do wniosku, że powinni byli jak inny – skupić się tylko na galeriach handlowych. Jest to bardzo przykre i jest to do odwrócenia ale wymaga ogromnego wysiłku ze strony miasta.

Jak powinniśmy tworzyć ulice handlowe?

Ulice handlowe, to nie są płaskie kreski, które łączą punkt A i B, to jest pewien system, jak ryba, mamy mocny kręgosłup i ości odchodzące na boki, które pełnią inne funkcję niż ta, która się dzieje w kręgosłupie.

Ulice handlowe powinniśmy tworzyć, bardzo różnorodnie, nie powinniśmy bać się skali, powinniśmy je uatrakcyjnić. Takim przykładem jest Pl. Powstańców Warszawy, który ma olbrzymi potencjał, ale pomimo próby organizacji tam widowisk, jest pusto, dlatego, że brak tam stałej oferty między innymi w lokalach wokół.

Skąd możemy czerpać inspirację?

Dobrym przykładem dla handlu jest wzorowanie się na gastronomii, dużo klientów jest tam, gdzie jest duży wybór. Nie mówię o takich miejscach jak Nowy Świat, ale o Placu Zbawiciela czy Bulwarach Wiślanych – tam każdy ma swój koncept, swoją ofertą, która zbliża się do klienta. Dla najprostszego przykładu, klient Planu B, może pójść do Charlotte, dzięki temu buduje się wspólna, różnorodna oferta. W projekcie, który zrealizowaliśmy w miasteczku Wilanów – Royal Wilanów, mamy 6 restauracji. Dzięki zróżnicowanej ofercie, miejsce to staje się dla ludzi miejscem docelowym. Chmielna ma duży potencjał stać się taką ulicą z racji na bycie łącznikiem pomiędzy centrum a ulicą Nowym Światem) ale przez sposób zarządzania i zaniedbane pomysły przegrywa swój czas jest antyprzykładem ulicy handlowej.
Lokale tam pełnią niewłaściwe role. Dużą cześć frontalnej elewacji jednego budynku zajmuje centrum medyczne, drugi lokal z olbrzymim potencjałem w domu braci Jabłkowskich jest zajęty przez firmę telefoniczną, lokal nie spełnia oferty restauracyjnej, modowej ani jakiejkolwiek innej, nie jest miejscem docelowym tylko punktem usługowym. Punkty usługowe powinny być, ale nie w takim miejscu, nie z taką witryną i nie w takim charakterze. Gdybyśmy teraz mieli przejść ulicą Chmielną spotkalibyśmy, ok 40 samochodów zaparkowanych na środku ulicy, bardzo słabej jakości witryny i słabą ofertę handlową między Bracką, a Nowym Światem.

Jakie są tendencję w handlu miejskim?

W Polsce w latach 90. pojawił się nowoczesny handel, brakowało wszystkiego, stąd powstały wielkie hipermarkety. Blisko po 20-30 latach istnienia stają się one coraz mniej popularne. Minęły już czasy, kiedy całymi rodzinami robiło się zakupy na dwa tygodnie, teraz można zaobserwować wzrost tych sklepów, które są blisko nas. Problem dominacji galerii handlowych dotyczy wszystkich większych miast w Europie środkowo-wschodniej.

Jeżeli porównamy teraz koncentrację i skalę np. Na Placu Trzech Krzyży, gdzie mamy kilka lokali użytkowych, myślę, że w całości wyjdzie to około 8000 m2, regularne galerie handlowe, które mamy w Warszawie mają około 40-80 tys. metrów kwadratowych, nie mówię o arkadii, która zbliża się do 100 tys. m2. Jest to nieporównywalna skala. Marszałkowska jest jedyną ulicą, która jest w stanie zbudować taką skalę.

Warszawa za 3-4 lata będzie wyglądała zupełnie inaczej, dojdzie ⅓ dodatkowej powierzchni handlowej z Galerią Młociny (90 000 m2.), Galerią na Białołęce (60 000 metrów kw.), przebudową Fortu Wola, rozbudową Wola Parku, Promenady, CH Janek, planowanych Galerii Jupiter, Galerii Piaseczno oraz Galerii Wilanów powstanie kolejne 400-500 tys. m2. powierzchni handlowej. Większość z nich będą znajdowały się na obrzeżu miasta, tym samym dostępne głównie dla osób zmotoryzowanych. Przez co wyciągamy tego klienta, zamiast zapraszać go do miasta.

Dlaczego galerie są bardziej atrakcyjne dla klienta niż ulica handlowa?

Galerie, to przestrzeń w przeciwieństwie do ulic, w których nie ma barier architektonicznych dla osób z niepełnosprawnością, czy dla osób poruszających się z wózkiem dziecięcym. Daleko nam do Barcelony, w której każdy chodnik czy przejście dla pieszych zakończony jest wypłaszczeniem i bardzo łatwo się tam porusza. Przykładem jest ulica Mokotowska, której połowę chodnika zajmują samochody, gdyby zniknęły, to handel dalej by się toczył. Nie chodzi o walkę z samochodami, tylko o zbudowanie atrakcyjnej przestrzeni dla pieszego. Ważne jest, żebyśmy jako piesi posiadali przestrzeń, w której dobrze się czujemy. Wyobraźmy sobie, że w Galerii Mokotów stoją pośrodku cztery samochody, czy to jest atrakcyjne dla klienta? Nie, ale jest możliwość podjechania samochodem, zaparkowania niedaleko i skorzystania z tej oferty jako pieszy.

Idealnym przykładem są Disneylandy. Wystarczy pojechać do Disneylandu pod Paryżem, które jest sztucznym miastem, ale posiada chodniki, ulice, po których nie poruszają się samochody. Całość dostosowana jest do skali, dostępna przestrzeń dla dzieci w każdym wieku, wszystko jest wypłaszczone, wszędzie można dojechać wózkiem.

O kim powinniśmy myśleć tworząc dobrą przestrzeń?

Budujmy miasto dla ośmiolatków i osiemdziesięciolatków, bo jeśli zbudujemy takie miasto, to zostanie ono dla każdego. Czy czujemy dyskomfort, że nasz ośmiolatek jest w galerii handlowej? Nie, bo jest w przestrzeni, gdzie nie ma samochodów, jest ochrona, ma możliwość skorzystania z toalety. Nie czujemy dużego dyskomfortu, gdy odejdzie alejkę dalej. Ulice handlowe powinny być projektowane nie tylko pod kątem swojej oferty, ale pod kątem dostępności dla bardzo wielu grup.

Będąc z dziećmi chcę znajdować się w czystej przestrzeni, gdzie znajdę toaletę i przewijak. Znajdźmy toaletę publiczną na ulicy Chmielnej, gdzie mogę przewinąć dziecko? No nie ma takiego miejsca.

Możemy mówić, że galerie dominują miasto i tak jest, to wynika z tego, że wiele elementów tej galerii jest atrakcyjna dla użytkowników, od budowy oferty (aktywne witryny) po skalę czy dostępność, niestety tylko dla użytkowników zmotoryzowanych, ponieważ nie ma galerii stworzonych dla pieszych.

Jak powinno się projektować przestrzenie handlowe w mieście?

Handel powinniśmy projektować nie dla klienta zmotoryzowanego, ale dla pieszych. Powinien znajdować się na poziomie parteru. Złym pomysłem jest umiejscowienie go w podziemiach, które kiedyś pełniły funkcję przejściową. Te dziś nie powinny pełnić również funkcji docelowej, przez ograniczenia, które stawiają przed nami. Warszawskie przejścia podziemne absolutnie powinny zostać zasypane, a handel powinien wyjść na poziom 0. Mam nadzieję, że nowo powstałe przestrzenie będą współgrać z ulicą.  Powoli taką przestrzenią stają się Złote Tarasy, dzięki akcji Zielonego Mazowsza i przejściom naziemnym wzdłuż ulicy Emili Plater.

Na Oxford Street jest ogromna skala lokali użytkowych. Skupionych jest tam 300 sklepów. Nawet nasza polska marka Reserved otworzyła niedawno swój sklep detaliczny o powierzchni 3000 metrów kwadratowych. Harrods, który jest na innej ulicy, jest nastawiony głównie na klienta pieszego. Spełnia wymogi takich budynków, czy takiego handlu, który jest skoncentrowany, ale nie odbieramy go jako galerię handlową tylko jako high streetowy, Harrods ma 90 tys. m2 nie mając żadnego parkingu. W Polskich realiach pomimo centralnej lokalizacji inwestorzy dostawiliby mu po 2500 miejsc parkingowych.

Galerie handlowe są również atrakcyjne przez swoją plastyczność. Podział przestrzeni takiej galerii na nowo jest łatwy, ponieważ budowane są na słupach, zmiana ich formatu jest prosta. Z ulicą handlową jest to niemożliwe. Nie powinniśmy rezygnować z przestrzeni handlowych, czy to są galerie, domy towarowe czy targi, tych przestrzeni, jak możemy zaobserwować, potrzebujemy.

Czy młode pokolenie zmieni podejście do handlu w mieście?

Już zmienia. Moja 7 letnia córka, jak prosi, żebyśmy kupili jej buty, to prosi, żebyśmy weszli na stronę sklepu. To strona internetowa jest dla niej pierwszym kierunkiem, a nie sklep stacjonarny. Handel internetowy przeobraża całą branże. Nie tylko coraz częściej robimy zakupy w internecie, ale też inaczej korzystamy z budynków. Te tworzone do dzisiejszych i wczorajszych przyzwyczajeń nie będą w stanie odpowiedzieć na potrzeby klienta, którego sposób życia tak drastycznie się zmieni. Będzie poruszał się innymi środkami transportu.

Zmieni się również potrzeba przebywania w takich przestrzeniach, to będzie poznawanie ludzi, przebywanie z nimi, kształtowanie swojego hobby, już teraz 20-30% klientów galerii handlowych wybiera się tam ze względu na gastronomię, a to będzie tylko rosło. Zakupy będą przy okazji. Kiedyś myślałem, że przez zakupy internetowe, sklepy stacjonarne będą maleć, przez olbrzymi dostęp produktów i rozmiarów, a okazuje się odwrotnie, sklepów przybywa.

A co z bazarami?

Bazary przeżywają swój renesans, są nie tylko rewitalizowane ale także powstają nowe. Miasta na całym świecie odkupują działki od inwestorów prywatnych i realizują tam bazary, bardzo często o podwójnym charakterze, zarówno zrobienia tam zakupów lokalnych, kupna warzyw, serów, mięs, ale także stworzenia tam centrum społeczności lokalnej. W Barcelonie powstała strategia, że hale targowe powinny być dostępne w 10 minut od miejsca zamieszkania.

Popatrzmy na bazarki, które sobie najlepiej radzą. To te, które mają albo profilowaną ofertę np. Bazar na Kole, albo te, które są bardzo duże jak Wolumen czy bazarek na Ursynowie. Dzięki dużej skali 200-300 dostawców, tworzą wrażenie dostępności i szerokiej oferty. Wiem, że jeśli tam pójdę i nie trafię na to u tego sprzedawcy, co chciałem, to obok mogę znaleźć to samo.

Jakie miasta europejskie powinniśmy naśladować?  

Myślę, że powinniśmy się wzorować na miastach naszej skali, mających podobne problemy w punkcie zero. Nie możemy wzorować się na miastach, które ten handel miały przez lata i miał czas się wykreować. Dlatego naszymi inspiracjami nie powinien być Rzym, Londyn, Paryż czy Barcelona, ale bardziej Kopenhaga, Amsterdam, Sztokholm, Malmo i Budapeszt.

Co jest specyfiką Warszawy, która wpływa na obecność handlu w mieście?

Warszawa została zbudowana jako miasto modernistyczne, które miało być miejscem do mieszkania. W wielu miejscach partery budynków zamiast lokali handlowych przeznaczone są na mieszkania. Nie ma oferty handlowej w takich miejscach, żeby spełnić te potrzeby, usługi zlokalizowały się w budkach czy w pawilonach. Tak wyglądała połowa Ursynowa, że z racji wielkich bloków, handel pojawiał się albo na bazarach – bardzo fajnych – albo w budach, co przy dzisiejszym rozwoju miasta jest absolutnie nieakceptowalne, czas to zmienić. Nie wystarczy sama likwidacja, ale zorganizowanie oferty handlowej gdzie indziej. Przykład placu Małachowskiego, gdzie przez długi czas stała budka, a obok, w lokalu użytkowym, jest biuro miasta w lokalu o olbrzymim potencjale.

Jeśli Warszawa miałaby stworzyć strategię rozwoju handlu, to od czego powinno się zacząć?

Stworzenie polityki handlowej dla Warszawy jest o tyle trudniejsze, że mówiąc handel mówimy o masie obszarów, w których handel się pojawia. Od wielkich galerii handlowych, przez bazary, sklepy w budynkach mieszkalnych czy biurowych. Mamy masę nowych konceptów – targów, food halli czy popup storów.

Przy okazji polityki trzeba będzie odpowiadać na pytania, które przewijają się podczas naszej rozmowy – jakiego handlu chcemy w mieście? Jakich ulic i placy? Jak wyobrażamy sobie nowe dzielnice i tym samym jakie wymagania będziemy jako miasto stawiać inwestorom i planistom. Jak chcemy by ludzie dojeżdżali na zakupy, gdzie i jak skomunikowane powinny być nowe obiekty lub rozbudowy istniejących. Czy jest szansa i jak to wspomóc by wspólnoty zamieniały mieszkania na parterach na lokale handlowe i tym samym naprawiały błędy lat prl-u.

I na końcu pewnie najbardziej znane pytanie, co trzeba zrobić by stworzyć warszawskie ulice handlowe?

Polityka handlowa to nie tylko okazja do zadawania pytań i nakreślenia wizji Warszawy jako miasta przyjaznego do zarówno życia codziennego, ale też takiego, które ma szanse stać się destynacją zakupową, ale też okazja do jasnego sformułowania oczekiwań do jednostek miejskich i inwestorów prywatnych oraz idącymi za nimi regulacjami.Dziś nikt nie wie jakie jest oczekiwanie miasta dotyczące handlu. Poszczególne ruchy są chaotyczne i często bezsensowne. Jestem absolutnie przekonany, że dyskusja przy okazji prac nad polityka handlowa była by cenna i dla miasta, i dla rynku.

 

Wojciech Nowakowski – od ponad 14 lat związany jest z rynkiem nieruchomości komercyjnych. Wieloletnie doświadczenie nabył w Grupie Capital Park, gdzie rozwijał portfel nieruchomości handlowo-usługowych, m.in. warszawskich obiektów wielofunkcyjnych – rewitalizacji terenów po dawnej Fabryce Norblina oraz Royal Wilanów. Obecnie rozwija portfel spółki Dekada SA. Specjalizuje się w zagadnieniu kreowania ulic handlowych i przestrzeni publicznych.

 

Brak komentarzy

Napisz komentarz